+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

Содержание

Как грамотно арендовать помещение под свой бизнес

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

Выбирая помещение, предприниматель чаще всего обращает внимание на его месторасположение.

Игорь Носков
управляющий партнер юридической корпорации АМТ niu@gkamt.ru
Понятно, что это влияет на проходимость потенциальных клиентов и, в конечном итоге, прибыль бизнеса.

Но не менее важно присмотреться и к арендодателю. От него зависит, какие соседи появятся у вашей компании, насколько презентабельно будет выглядеть здание и насколько комфортные условия будут созданы для вашего дела.

ПРОВЕРКА. Сначала нужно убедиться, что, договариваясь об аренде, вы ведете переговоры с единственным собственником. Если их несколько, то договариваться и заключать договор придется с каждым из них.

Иначе затем договор аренды может быть оспорен совладельцем, не участвовавшим в процессе переговоров.

Для выяснения вопроса о собственнике, запросите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Можно заключить договор субаренды с другим арендатором, но только если это условие прописано в его договоре.

Выписка из ЕГРП позволит также выяснить, не находится ли здание в залоге, не ведутся ли по нему судебные споры. Иначе уже новый собственник может попросить вас съехать или выставит неприемлемые условия.

ДОГОВОР. С арендодателем необходимо подписать договор аренды. Должен быть письменный документ, подтверждающий условия сделки, никакие устные договоренности затем не могут быть оспорены в суде.

В текст договора следует постараться вписать максимально выгодные для предпринимателя условия. Советую обратить внимание на следующие моменты.

1. Условия аренды.

Следует указать фиксированную сумму выплат или формулу для ее расчета с постоянными составляющими (если будут переменные составляющие, размер платежа может меняться каждый раз).

Также обозначить дату платежа и способы его внесения. Пропишите, что арендная плата может повышаться только по соглашению сторон. Тогда собственник помещения не сможет увеличивать плату по своему желанию.

2. Оплата коммунальных платежей. Обозначьте, кто будет этим заниматься и в какие сроки. Стоит прописать, какие штрафные санкции последуют в случае невыплат.

3. Проведение ремонта. В документе должна содержаться инструкция на тот случай, если во время действия договора зданию будет причинен вред или выйдут из строя коммуникации.

Надо сразу договориться, кто будет все это устранять, за чей счет и в какие сроки. Если ремонт требуется на момент подписания договора, то это необходимо указать.

Чтобы при расторжении договора арендодатель не обвинил Вас в причинении вреда и не требовал компенсации на проведение ремонтных работ.

4. Особые условия использования помещения. Если для Вашего бизнеса важно, чтобы по соседству не появилось шумных соседей, обозначьте это требование в договоре. Это особенно актуально для владельцев хостелов и гостиниц, частных дет­ских садов.

5. Прекращение отношений. Заключая договор, уже думайте о том, как он будет расторгнут. Оговорите, в какие сроки по истечении срока аренды предприниматель освобождает помещение, вывозит необходимое оборудование, мебель и технику. Не забудьте про возврат обеспечительного платежа и описание тех ситуаций, при которых он частично или целиком остается у арендодателя.

Договор должен быть подписан собственником помещения или уполномоченным лицом, которое имеет на это письменное разрешение.

Договор, заключенный более чем на год, следует зарегистрировать в Росреестре. Это требование предусмотрено Гражданским кодексом и является обязательным.

Не жалейте времени на составление текста договора, его согласование с другой стороной и внимательное прочтение перед подписанием. Все это, в конце концов, может защитить Вас от недобросовестного арендодателя и неприятных ситуаций, связанных с арендой.

Не платить

Если в нарушение условий договора собственник повышает в одностороннем порядке плату, не спешите вносить новую плату. Это автоматически означает, что Вы принимаете новые условия расчета. Оспорить новую ставку можно в суде.

Досрочное расторжение договора

Возможно только тогда, когда одна из сторон существенно нарушила условия договора (например, арендодатель не производит капитальный ремонт в обозначенные сроки). В остальных случаях в договоре надо прописать возможность компенсации и ее размеры, если кто‑то решит прекратить отношения аренды досрочно.

Три реинкарнации «Дель Пары»

Игорь Пре­ображенский
сооснователь кафе «Дель Пара»

Нижегородское кафе «Дель Пара» трижды меняло помещение. С первого места сооснователь заведения Игорь Преображенский решил съехать, потому что собственники помещения резко подняли аренду.

Кроме того, они отказались заключать договор более чем на год. Следующее место арендовали у знакомого предпринимателя на пять лет. Когда закончились пять лет аренды, Игорь Преображенский и его партнер решили с арендой не связываться.

И новое помещение под кафе они уже купили.

Игорь Преображенский рекомендует подгадывать, чтобы объективные причины переезда совпадали с субъективными ощущениями, что бизнес находится на пике. «То есть, ты уходишь с места, не когда оно начинает стагнировать, а наоборот: ты достигаешь пика — и переезжаешь», — продолжает совладелец «Дель Пары».

«Помещение под производство лучше покупать, под магазин — арендовать»

Ольга Косец
Владелец и руководитель швейного производства «Софиано»
Владелец и руководитель швейного производства «Софиано» Ольга Косец за свою жизнь переезжала вместе с бизнесом столько раз, что об этом можно написать книгу.

«Переезжать с производством, да еще и со швейным — сущий ад, поэтому идеей фикс десяти лет моей сознательной жизни была покупка помещения для фабрики. Но прежде, чем все‑таки его приобрести, я таскала свое оборудование по всему Краснодару. Требования к помещению довольно-таки специфические, и найти подходящее достаточно сложно.

На взгляд Ольги Косец, производство лучше размещать либо у надежных арендодателей, либо пытаться приобрести площади в собственность. «Пик стоимости недвижимости приходился на 2005‑2010 годы, и сегодня на падающем рынке осуществить подобное шансов гораздо больше», — считает предпринимательница.

А вот с покупкой торговых площадей она бы не советовала торопиться, поскольку убеждена, что отдельно стоящие здания интересны только в случае организации в них магазинов шаговой доступности или для предоставления повседневных услуг. Более перспективными для роста и поддержания постоянного потребительского спроса являются торговые центры.

Подготовлено совместно с порталом biz360.ru

Источник: http://mbgazeta.ru/sovety/kak-gramotno-arendovat-pomeshhenie-pod-svoj-biznes/

Как купить коммерческое помещение выгодно? Советы по выбору объекта

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

Сегодня один из самых выгодных способов инвестирования – вложение средств в коммерческую недвижимость.

Предпринимательская сфера постоянно развивается и появляется огромное число новых компаний и организаций, занимающихся различной деятельностью и практически каждой необходимо помещение, в котором они могли бы осуществлять свою деятельность.

При этом, не все фирмы заинтересованы в покупке недвижимости, многие – предпочитают арендовать заветные площади. Именно поэтому коммерческая недвижимость может стать не только источником достойного, но и вполне стабильного, постоянного дохода.

Самый важный критерий, на который стоит ориентироваться при инвестировании – это доходность. Чтобы не остаться в минусе, а получать хороший доход от вложенных средств, очень важно грамотно выбрать объект недвижимости, правильно провести сделку и распорядиться своим имуществом.

Этапы выгодной покупки коммерческой недвижимости

На самом деле, весь процесс состоит всего из нескольких шагов:

  • Во-первых, Вам следует четко понять какой объект недвижимости, и с какой целью Вы хотели бы приобрести.
  • Далее, найти подходящую недвижимость в существующем многообразии предложений.
  • В третьих, подготовить все необходимые документы и правильно составить договор. Не забыть, всё внимательно проверить!
  • Последний этап – грамотно оформить сделку и зарегистрировать право собственности на вновь приобретенный объект недвижимости.

Каждый из шагов содержит определенные нюансы, давайте разберемся, на что следует обратить особое внимание на всех этапах.

Выбор коммерческого помещения для покупки

Первое, что нужно учитывать будущему собственнику – это цель приобретения недвижимости.

Если вы приобретаете помещение под вполне определенный бизнес – ресторан, офис, склад, магазин и т.д.  – оно должно соответствовать особенностям именно этой сферы и выбирать его нужно по критериям, которые окажут непосредственное влияние на окупаемость и доходность.

Если Вы собираетесь сдавать приобретаемое помещение в аренду, либо же его перепродать, то обращать внимание нужно будет на совершенно другой комплекс факторов, которые вместе составляют ликвидность объекта.

Кроме того, если Вы собираетесь при покупке привлекать ипотечные или лизинговые средства, выбирая недвижимость, придется ориентироваться не только на свои запросы, но и на требования, которые может предъявить помещениям кредитная организация или лизинговая компания.

Что касается поиска конкретного объекта для покупки, то здесь Вы вообще ничем не ограничены. Огромное количество предложений по продаже можно найти на просторах Всемирной паутины. Кроме того, существует множество печатных изданий, которые публикуют актуальные предложения.

Будьте готовы потратить много времени на проверку информации, приведенной в этих источниках.

Каждому продавцу интересно как можно быстрее и выгоднее продать недвижимость, поэтому часто достоинства бывают приукрашены, а недостатки тщательно скрывают.

Приготовьтесь сделать много звонков, настройтесь на ведение грамотных переговоров.

Ну и, ничто не даст более полной картины, чем непосредственный осмотр объекта, который Вас заинтересует.

Если Вы хотите в кратчайшие сроки найти подходящий объект и совершить безопасную сделку – обращайтесь к посредникам.

Грамотные специалисты помогут Вам определиться с лучшим вариантом помещения, большую часть работы по просмотрам и обзвонам возьмут на себя, проверят документы и подготовят сделку.

Что касается экономической выгоды – лучше всего приобретать помещения небольшого размера, их, как правило, проще сдать в аренду, а если хватит средств, и Вы можете позволить себе несколько помещений, то и «простоя», если какое-либо из помещений сдать не удастся, не возникнет.

Из существующих вариантов небольших помещений наибольшей популярностью пользуются павильоны и квартиры на первых этажах.

Не забывайте, что место, где находится коммерческое помещение, должно быть достаточно оживленным и людным.

При этом, Вы можете купить квартиру, которая относится к жилому фонду, а уже после покупки перевести её в нежилой. Обратите внимание, что нужно учитывать возможность сделать в неё отдельный вход и необходимую перепланировку.

Как альтернативу нередко рассматривают возможность покупки подвальных помещений. Здесь следует не забывать о существующих ограничениях, например, в подвале нельзя оборудовать продуктовый магазин. Офис без естественного освещения – также довольно странное решение. Однако, такие объекты обходятся гораздо дешевле, чем на первых этажах зданий.

Наиболее оптимальный вариант – купить коммерческие помещения в новостройке. Такая недвижимость не обременена большой юридической историей, не требует больших вложений, особенно если покупать её в начале строительства и нередко сразу же оборудуется всем необходимым, например, тем же отдельным входом.

Чтобы всегда оставаться в плюсе, приобретайте помещения, которые можно использовать в различных целях.

Подготовка договора купли-продажи нежилых помещений

Как и в любом договоре, предусматривающем передачу прав на объект недвижимости, договор купли-продажи на коммерческое помещение должен содержать полное и подробное описание самого объекта, сроки и порядок расчетов по сделке.

Кроме того, важно проверить, а также указать в договоре на основании каких документов продавец владеет недвижимостью.

Убедитесь, что помещение не реконструировалась и в его планировку не вносились изменения без необходимых на то разрешений. В этом Вам поможет техническая документация: фактический план помещения и план, регламентирующийся в документах, должны совпадать.

Если Вы приобретаете отдельно расположенный объект недвижимости, очень важно понять, на каких правах продавец пользуется земельным участком, на котором расположен объект. При покупке объекта, права на участок перейдут Вам в том же объеме, в каком они были у продавца.

Этапы проведения сделки

Первый этап – это подписание предварительного договора, который будет выступать гарантией заключения основного договора и соблюдения всех предусмотренных им условий.

После этого, проверяются полномочия продавца и все документы, юридическая чистота сделки и объекта недвижимости. Убедитесь, что недвижимость не является объектом, на который претендуют третьи лица, и что она не имеет обременений в виде залога или аренды.

Если, например, помещение, которое Вы приобретаете, арендует третье лицо, и оно заинтересовано в продлении договора аренды, Вам с продавцом необходимо договорить на каких условиях будет осуществляться передача арендных платежей с момента перехода права собственности и уведомить об этом арендатора.

В том случае, если помещение обременено залогом, продать его можно только на основании письменного согласия залогодержателя, иначе сделка может быть признана недействительной.

После того, как Вы проверили все нюансы и убедились в чистоте сделки и также подлинности всех документов, можно заключать договор купли-продажи.

Договор покупки на коммерческое помещение должен быть оформлен в письменной форме, а исполнение обязательств по договору: передача денежных средств и передача коммерческого помещения, должно быть зафиксировано в соответствующем акте.

Далее необходимо зарегистрировать договор в отделении Росреестра и перерегистрировать права на недвижимое имущество.

В подтверждение Вашего права Вам будет выдано свидетельство о регистрации.

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: http://ProdatKvartiry.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/kak-kupit-kommercheskoe-pomeshhenie-vygodno-sovety-po-vyboru-obekta/.html

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес – Идеи для бизнеса

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

Защитить себя при аренде помещения можно даже в том случае, если арендодатель неохотно идет на переговоры по проекту договора и не уступает в важных вопросах.

Например, о размерах арендной платы и неустойки, о праве на односторонний отказ от договора.

Предлагаем включить в договор 7 условий, которые защитят ваши интересы и при этом не напугают арендатора, так как сильно не обременят его.

Семь условий, которые нужно добавить в договор аренды, чтобы защитить свои интересы

https://www.youtube.com/watch?v=kFwTZeukUE4

Ниже мы расскажем о трех типичных рисках при аренде коммерческой недвижимости, а юристы дадут советы, как их избежать.

Первый риск. Потеря вложений в помещение

Арендаторы часто вкладываются в ремонт и модернизацию помещения: приглашают дизайнеров и строителей, меняют коммуникации. Средний размер таких инвестиций около 50 тысяч рублей на квадратный метр площади.

Делают это в расчете на долгий срок аренды: вложения окупаются примерно за пять лет. При этом чаще всего договор заключают на 11 месяцев – в этом случае его не нужно регистрировать.

Ремонтные работы проводят, рассчитывая на добросовестность арендодателя и предполагая пролонгацию договора.

Распространенный финал: срок аренды подходит к концу, владелец объявляет о повышении ставки в полтора или даже два раза, ведь в его распоряжении теперь помещение более высокого уровня. Такие расходы арендатор часто не может себе позволить и в итоге съезжает. Это всегда влечет за собой простой, поиск нового места и всех вложенных в реконструкцию денег.

Пример. Компания по продаже промышленного оборудования заключила договор аренды помещения сроком на 11 месяцев. В документе отсутствовал пункт об условиях пролонгации и индексации ставки аренды.

Когда договор закончился, арендодатель согласился продлить его, но при условии повышения платежей на 25%. На самом деле эта ставка была завышена умышленно, поскольку на помещение уже претендовала соседняя компания. Арендатору пришлось искать другое помещение.

В новом договоре аренды прописали, что индексация не может превышать 7% в год.

От такой недобросовестности, абсолютно легальной и законной, защитить арендатора может только агрессивная позиция.

Алексей Рябичев, генеральный директор компании «Офислорд», специализирующейся на подборе офисных помещений

В краткосрочном договоре изначально пропишите такое условие: сторона, вынужденная отказаться от пролонгации сделки из-за изменения цены, имеет право вывезти все улучшения или передать их собственнику за весомую компенсацию. Ее объем должен быть эквивалентен стоимости ремонта с учетом частичной амортизации.

Понятно, что это, практически, шантаж: арендатору в реальности не нужны куски труб и содранная со стен штукатурка, реализовать этот «актив» он не сможет, но арендодатель обычно не готов получить свое помещение в первозданном виде, как и платить за переоборудование.

Поэтому, с высокой долей вероятности, он пойдет на встречу и откажется от повышения арендной ставки.

Все изменения, которые вы вносите, заранее согласуйте с арендодателем. В договоре укажите, кто и какие расходы на это понесет. В противном случае перемены и улучшения, даже увеличившие стоимость актива, могут трактоваться как нарушение условий договора и стать основанием для его расторжения в одностороннем порядке.

Второй риск. Желание собственника по личным причинам выселить нанимателя

Причины бывают разные: выгодное предложение о покупке, смена намерений в отношении помещений, более перспективный арендатор на горизонте.

Ирина Зуй, адвокат Московской областной коллегии адвокатов

В моей практике был случай, когда к арендатору – владельцу продовольственного магазина недобросовестный собственник предъявил сразу два иска.

Первый о взыскании задолженности по арендным платежам, которой не было, второй – о расторжении договора аренды из-за неузаконенных перепланировок. Перепланировки организовал сам собственник. Процессы шли по году в нескольких инстанциях.

В конечном итоге мы их выиграли, взыскали с собственника неосновательное обогащение и судебные расходы, но нервов потратили изрядно.

Такие неприятности могут произойти даже при безукоризненном договоре аренды, который не предусматривает одностороннего досудебного расторжения. Проверьте историю судебных производств с участием контрагента. Наличие в ней тяжб, связанных с арендой, – тревожный сигнал.

Все специалисты в сфере недвижимости, с которыми беседовал Бизнес.ру, сходятся в одном: при заключении договора аренды, как и при других сделок, нужна консультация юриста. Большая часть проблем возникает из-за невнимательности и неосторожность. Нет своего юриста? Проверьте договор здесь

Третий риск. Увеличение суммы платежей в процессе эксплуатации

Распространенная ошибка арендаторов – упущение договоренностей по оплате коммунальных и других услуг. Цена, которую озвучивают собственники помещения, не всегда соответствует той, которую придется платить в итоге.

Она может состоять из базовой ставки, эксплуатационных и операционных платежей, маркетинговых и рекламных сборов. Кроме того, нередко платить приходится и за помещения общего пользования: коридоры, вестибюли и т. д.

Другими словами, конечная ставка аренды может включать в себя большое количество побочных расходов, поэтому очень важно определить их состав и размер до подписания договора аренды.

Пример. Юридическая фирма заключила договор аренды помещения в бизнес-центре по базовой ставке 1,1 тыс. руб. за 1 кв. м. По итогам первого месяца сумма увеличилась до 1,445 тыс. руб – на 30% выше ожидаемой. Оказалось, что компания должна оплачивать свою долю в составе площадей общего пользования и услуги по уборке, которые не были включены в базовый платеж.

Наталья Мищанин, руководитель отдела бухгалтерского аутсорсинга Главбух Ассистент

По общему правилу содержать имущество обязан арендатор, если в договоре аренды не прописали другие условия. То есть именно арендатор должен оплачивать все коммунальные расходы по объекту, который он получил в аренду(п. 2 ст. 616 ГК).

К коммунальным услугам относятся: снабжение электрической и тепловой энергией, водой, газом, канализация. Подробный перечень можно посмотреть в Правилах, утв. постановлением Правительства РФ от 6.05.2011 № 354.

Правильно отобразить эти платежи в бухгалтерском учете помогут здесь

Два способа найти помещение в аренду на выгодных условиях

1. Предложите арендодателю бартер. Один из российских предпринимателей открыл фитнес-центр в гостинице, не заплатив ни рубля.

Секрет прост: бизнесмен предложил владельцу отеля бесплатно принимать всех постояльцев. При этом затраты на покупку оборудования они поделили поровну.

Гостиница получила дополнительный сервис за небольшие деньги, а бизнесмен – прибыль от клиентов, привлеченных сторонним путем.

2. Обратите внимание на простаивающие промышленные помещения. Владельцы известной сети московских кофеен начали свой бизнес с того, что предложили хозяину одного из пустующих заводов покрыть убытки от простоя здания – оплачивать затраты на свет, ремонт, охрану. Идея оправдала себя. На сегодняшний день сеть насчитывает 12 кофеен, открытых подобным способом.

Как безопасно купить помещение для бизнеса

Готовясь к сделке, соберите как можно больше информации о продавце и объекте недвижимости. Если штатного юриста нет, воспользуйтесь услугами аутсорсинга Кроме того, проверить контрагента вы можете и самостоятельно.

Ирина Зуй, адвокат Московской областной коллегии адвокатов

Запросите справку из ЕГРП через Росреестр. Там есть данные о правах на недвижимость, о лицах, которые могут ей распоряжаться, а также об обременениях, арестах и судебных процессах. Если собственников несколько, все они должны одобрить сделку и участвовать в ней.

 В противном случае договор могут оспорить. Если владельца представляет другой человек – удостоверьтесь, что доверенность – подлинная. Это можно сделать через открытый сервис Федеральной нотариальной палаты.

Более подробные сведения можно получить на портале Федеральной налоговой службы, и в банке данных исполнительных производств.

Дополнительная гарантия надежности – привлечение кредитных средств: в этом случае и сделку, и контрагента проверят и юристы банка. Но полностью рассчитывать на такой способ не стоит.

Ниже – пять распространенных рисков, с которыми вы можете столкнуться при покупке коммерческой недвижимости. 

Первый риск. По договору купли-продажи проводят лишь часть суммы, а остальные деньги передают через ячейку

Как правило, покупатель идет на эти противозаконные условия под давлением продавца, который объявляет, что при таком подходе передаст помещение за меньшую сумму.

Если клиент будет настаивать на проведении всей сделки «как положено», то ему придется компенсировать значительные налоговые потери собственника: 18% НДС и 20% налога на прибыль.

Покупатель часто соглашается на такие условия – ему хочется сэкономить, но такая мягкость дает огромное пространство для манипуляций.

Алексей Рябичев, генеральный директор компании «Офислорд», специализирующейся на подборе офисных помещений

Мне известна история, когда передача собственности прошла по такой схеме, а затем неожиданно объявилась жена продавца, с которой он, как выяснилось, не развелся. Она заявила о том, что не давала согласия на сделку. Суд на этом основании признал сделку ничтожной. Собственник получил свои помещения назад, а покупателю досталась только сумма, указанная в договоре.

Сейчас проводить через ячейку большую половину суммы становится затруднительно: налоговые органы работают достаточно хорошо, отслеживают сомнительные сделки, и даже соотношение 50 на 50 встречается теперь редко. Самый распространенный вариант, который предлагают арендаторам – 70 процентов по договору, оставшееся в ячейку.

Второй риск. Не учитывают объем сделки

Приобретая недвижимость у юридического лица, удостоверьтесь, что такая сделка для него не является крупной, то есть объект не превосходит по кадастровой стоимости 2/3 остальных активов продавца. Если этого не сделать, последствия могут оказаться удручающими.

Ирина Зуй, адвокат Московской областной коллегии адвокатов

Представьте, что вы покупаете или арендуете, предположим, булочную, лично заключая договор с генеральным директором Общества — собственника помещения. В ожидании удачного стартапа вы завозите оборудование, продукцию.

И в одно хмурое утро получаете претензию от Общества. Оказывается, его участники не давали своего письменного согласия на заключение договора именно с вами, а должны были, поскольку сделка крупная.

В результате они обращаются в суд, который признает соглашение недействительным. Помещения вы лишаетесь.

При имущественных сделках с юридическими лицами всегда запрашивайте баланс контрагента и справку о том, что данная сделка с указанием реальной ее цены не является крупной для Общества.

Поэтому, если сделка является крупной и это очевидно, юристы советуют требовать решение общего собрания об одобрении сделки именно с вами с указанием цены.

Это усложняет процесс согласования сделки, зато экономит расходы на адвоката.

Третий риск. Приобретают не недвижимость, а юридическое лицо целиком

При этой схеме возникают дополнительные риски. Проверить, насколько безупречной была хозяйственная деятельность компании, узнать, нет ли на ней обременений и долгов удается не всегда. Все долги и обременения после сделки переходят покупателю.

Алексей Рябичев, генеральный директор компании «Офислорд», специализирующейся на подборе офисных помещений

Если покупатель все же выбрал такой формат сделки, покупка акционерного общества будет предпочтительнее смены учредителей в ООО, так как деятельность акционерных обществ достаточно жестко регулируется и отражается в реестрах.

Подробнее о приобретении юридического лица читайте в этой статье.

Четвертый риск. Приобретают площади у физического лица

В первую очередь, как и при любых сделках с недвижимостью между физическими лицами, нужно установить дее- и правоспособность продавца. Другой «подводный камень» – наследство.

Ирина Зуй, адвокат Московской областной коллегии адвокатов

Покупая помещение у физического лица, унаследованное им, не удивляйтесь, что однажды перед вами может появиться еще один, «неучтенный» наследник и затеет судебный процесс.

Пятый риск. Совершают сделки с помещениями, продавец которых на грани банкротства

Для покупателя или арендатора возбуждение дела о банкротстве в отношении продавца – значительный риск. Если от регистрации договора купли-продажи либо долгосрочной аренды до объявления о банкротстве прошло меньше одного года и доказано, что сделка совершена не на рыночных условиях, ее признают недействительной.

Анна Нехина, арбитражный управляющий и генеральный директор «Лаборатории антикризисных исследований»

Имущество вернут в собственность продавца. При этом покупатель, скорее всего, деньги назад не получит – лишь право включить свои требования в реестр кредиторов, а такие долги погашают крайне редко.

Единственный способ избежать оспаривания сделки купли-продажи финансовым управляющим – указать в договоре ее полную рыночную цену.

Ирина Зуй, адвокат Московской областной коллегии адвокатов

Никогда не поддавайтесь ни на какие уговоры продавца снизить цену в договоре. В этом случае у вас появится шанс доказать, что вывода актива не было, а была вполне рыночная взаимовыгодная сделка. По этой же причине никогда не заключайте мнимых договоров дарения, если в реальности вы покупаете помещение

5 полезных инструментов для вашего бизнеса от Бизнес.Ру:

  1. Бесплатная регистрация ООО или ИП. Перейти в сервис
  2. Аутсорсинг бухгалтерии. Попробовать бесплатно
  3. Пособие по участию в госзакупках. Узнать, как выиграть тендер
  4. Путеводитель по проверкам налоговых органов. Узнать, как избежать штрафов
  5. Сервис по оптимизации налогов. Законно снизить налоги

Александра Виграйзер

Источник: http://bzkey.ru/riskovannoe-predpriyatie-kak-bezopasno-arendovat-ili-kupit-pomeshhenie-pod-biznes/

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

Сделки с коммерческой недвижимостью – это всегда риск: мошеннические уловки на этом рынке не редкость. Бизнес.ру разобрал типичные схемы недобросовестных продавцов и арендодателей. Юристы рассказали, как можно обезопасить себя при аренде и покупке помещения под бизнес.

Как безопасно арендовать помещение для бизнеса

Защитить себя при аренде помещения можно даже в том случае, если арендодатель неохотно идет на переговоры по проекту договора и не уступает в важных вопросах.

Например, о размерах арендной платы и неустойки, о праве на односторонний отказ от договора.

Предлагаем включить в договор 7 условий, которые защитят ваши интересы и при этом не напугают арендатора, так как сильно не обременят его.

Ниже мы расскажем о трех типичных рисках при аренде коммерческой недвижимости, а юристы дадут советы, как их избежать.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.