+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Предварительный договор аренды нежилого помещения. Правила оформления

Содержание

Предварительный договор аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды нежилого помещения. Правила оформления

До заключения основного договора аренды стороны могут оформить предварительное соглашение. Таковое подразумевает принятие определенных обязательств по подписанию основного документа в установленный срок. Оформление предварительного договора аренды обусловлено определенными основаниями и задачами.

Для чего необходим?

Для подписания основного соглашения о предоставлении нежилого помещения за арендную плату существенным условием является его наличие. Здание должно быть построено, сдано в эксплуатацию и зарегистрировано в соответствующем порядке. При отсутствии свидетельства о государственной регистрации, арендная сделка считается недействительной.

Возможность оформить предварительный договор аренды нежилого помещения позволяет заключить соглашение до постройки или оформления соответствующего здания. Документ не предусматривает материальных обязательств.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор подразумевает принятие сторонами обязательств по заключению основного соглашения об аренде. Такой шаг является гарантией для обеих сторон в том, что в указанный период документ будет подписан.

В случае уклонения одной из сторон от подписания, с предварительным договором об аренде обращаются в суд. На основе данного акта истец вправе требовать возмещение убытков, связанных с неисполнением контрагентом своих обязательств.

Как оформить договор?

Если одной из сторон выступает юридическое лицо или аренда подразумевает срок более года, то соответствующее соглашение составляется в письменном виде. По статье 651 ГК РФ, документ подлежит обязательной государственной регистрации.

Статья 429 ГК РФ указывает на обязательность соблюдения предварительным договором аренды той же формы, в которой заключается основное соглашение. То есть, документ составляется по аналогичным условиям – в единственном варианте, с обязательным подписанием.

Заключение предварительного договора аренды нежилого здания также основывается на следующих предписаниях к оформлению:

  • формирование будущей договоренности – для этого должны быть выделены объект и предмет сделки, ее условия;
  • указание срока, в течение которого должно быть заключено основное соглашение.

Если здание или помещение еще не оформлено, для определения объекта и предмета сделки используют те данные, которые уже имеются: адрес постройки, этаж, примерная площадь, иные параметры, позволяющие установить нужную недвижимость.

В предварительную договоренность об аренде включаются все условия основного соглашения, а также предписания о его заключении. При составлении документа следует особое внимание уделить срокам.

Прописывается не только срок действия арендного соглашения как условие основной договоренности, но и период, в течение которого таковая должна быть подписана. Не допускается привязывать такой срок к субъективным действиям одной из сторон – к примеру, государственной регистрации нежилых помещений.

Такие предписания считаются недействительными, поскольку подразумевают возможность одной из сторон влиять на договоренность. Срок указывается в безусловном порядке, датой отсчета служит подписание предварительного соглашения об аренде. Если срок для подписания основной договоренности не указан, он определяется периодом в один год с момента оформления документа.

С задатком

Длительное время возможность заключения предварительного договора аренды помещения с задатком оспаривалась и ставилась под сомнение. Поскольку такой документ не подразумевает материальных обязательств, некоторые суды не допускали возможность внесения задатка.

По итогам рассмотрения данной ситуации, в статью 380 ГК РФ были введены поправки. Они позволили вносить и принимать задаток при подписании предварительного договора об аренде. Такая сумма считается обеспечением выполнения принятого обязательства и рассчитывается в счет будущих платежей.

Скачать образец предварительного договора аренды с задатком

Образец договора

предварительного договора аренды нежилого помещения не определяется законодательством в обязательном порядке.

Для признания договоренности действительной должна присутствовать следующая информация:

  • полные имена, паспортные данные, адреса и контактные сведения;
  • если одной из сторон выступает юридическое лицо, приводится его полное наименование, реквизиты государственной регистрации, адрес и контакты, информация о представителе;
  • определяется предмет предварительного соглашения – арендование, и объект – помещение или здание;
  • приводятся условия, по которым будет подписан основной документ;
  • прописывается дата заключения договоренности, а также срок ее действия;
  • акт подписывается, со стороны юридического лица ставится печать.

При желании стороны могут включить в документ собственные предписания для расторжения договоренности или урегулирования возникших разногласий.

Скачать образец предварительного договора аренды

Нужно ли регистрировать?

Предварительной договор аренды нежилых помещений не подразумевает материальные обязательства. Такое соглашение составляется по форме основной договоренности, но не требует регистрации.

При этом стороны вправе удостоверить документ нотариально. Помощь квалифицированного юриста позволит избежать ошибок при составлении акта. Однако такое удостоверение не является обязательным.

Предварительный договор аренды считается правовым актом при наличии всех необходимых реквизитов и подписей. Он может использоваться в суде без регистрации или удостоверения нотариуса.

Как расторгнуть предварительный договор аренды нежилого помещения?

Порядок расторжения предварительного договора аренды может предусматриваться самим соглашением, если стороны включили в него соответствующие условия. Если таковых нет, документ прекращает свою силу по истечению указанного периода или через год после подписания.

Если в течение данного срока ни одна из сторон не направила контрагенту предложение о заключении основного соглашения, предварительный договор аренды считается расторгнутым по взаимному согласию. Поэтому направление предложения должно быть зафиксировано письменно, как и отказ контрагента от исполнения обязательств.

Условия аннулирования в одностороннем порядке предполагают выплату неустойки. Если инициатор расторжения не согласен с данным аспектом, дело решается в суде. По итогам рассмотрения суд может обязать ответчика подписать основной договор или оплатить убытки истца, связанные с отказом.

Ответчик может при этом апеллировать к достоверности предварительного договора аренды, его условиям или иным аспектам, по которым таковой признается недействительным. В этой ситуации будет актуальна помощь квалифицированного юриста, способного в индивидуальном порядке определить линию защиты.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/predvaritelnyj-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Нюансы предварительного договора аренды – Статьи – Консалтинговая группа

Предварительный договор аренды нежилого помещения. Правила оформления

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.

Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Источник: https://www.audar-urist.ru/articles/111/njuansy-predvaritelnogo-dogovora-arendy

Предварительный договор аренды нежилого помещения в 2019 году – что это такое, образец, для регистрации ООО

Предварительный договор аренды нежилого помещения. Правила оформления

Абсолютно все субъекты хозяйствования пользуются договорами и применяют их в своих целях. Им могут воспользоваться физ. лица, удовлетворяя желание взять в аренду любое нежилое помещение.

Тоже касается и юр. лиц, предпринимателей, для них это основной договор, по которому они могут получить помещение для торговли или ведения иной деятельности.

Общие моменты

Договора аренды помещений, пусть даже нежилого назначения, стали в последнее время встречаться значительно чаще.

Такого рода документы могут заключаться по разным причинам. Самое простое понимание заключается в сдаче квадратных метров арендатору за некую сумму на определенное время.

Что это такое

Аренда помещения включает в себя сдачу нежилого помещения на определенное время под определенное назначение.

Это могут быть:

  1. Использование под складские помещения, хранение товара и т.д.;
  2. Для производственных целей и т.д.

Все нюансы данного порядка должны быть соблюдены обеими сторонами, потому в качестве подстраховки рекомендуется заключать договор аренды, в данном случае, нежилого помещения и его прямого использования арендатором.

По закону, определенной формы договора аренды таких помещений не соблюдено. Единственное, нужно придерживаться общих правил составления таких документов.

Договора аренды бывают разного типажа, как на длительное использование, так и на короткие периоды. Даже такие нюансы должны быть прописаны в содержании.

Некоторые договора, как предварительный договор аренды нежилого помещения при ремонте, составляются с целью сдачи помещения под ремонтные работы, что также должно указываться в содержании.

В первую очередь, это документ, который помогает регулировать отношения перед основной сделкой. И объяснение в необходимости предварительной сделки очень проста.

Он необходим для того, чтобы стороны, участвующие в данном договоре, могли предварительно обсудить тонкости сделки, ее существенные условия, сроки заключения будущей сделки.

Имея предварительное соглашение, выбранное покупателем, помещение уже не будет сдаваться другому желающему, так как он «зарезервировал» его своим предварительным договором, и в тоже время, у него есть время обсудить с арендодателем важные положения данной сделки.

Назначение документа

Предварительный договор аренды нежилого помещения помогает его участникам одновременно решать несколько поставленных задач.

Начиная от самой простой темы – задаток за помещение, заканчивая ответственностью при несоблюдении условий сделки.

В случае возникновения конфликта, стороны могут руководствоваться договором, как правомерным документов, в качестве подтверждения правоты одной из сторон.

Если сделка совершается с высокой вероятностью риска, а также присутствует значительно крупная сумма, то грамотный подход к делу обязателен.

В таком случае, разумным будет обзавестись специалистом с юридической стороны. Мало кто сможет различить разницу договора аренды и предварительного договора аренды.

В чем же разница? Второй способ не обязывает к указыванию суммы задатка за помещение, в то же время, сам арендатор вправе в любое время расторгнуть сделку.

Но, даже если имело место пропись о задатке, то при расторжении такового договора, оплата съемщику не возвращается.

Действующие нормативы

Основные моменты по аренде помещений можно просмотреть в законодательстве РФ, а именно в главе №34 ГК РФ.

Каким образом заключается сделка, и порядок составления документа прописывается в содержании статьи №606 ГК РФ.

Помещение, которое собираются передать в пользование другой стороне, должно соответствовать некоторым требованиям. Какие именно, можно ознакомиться в статье №607 ГКРФ.

В статье №608 ГК РФ четко отмечены права и обязанности партнеров соглашения. Договора аренды законным образом должны подлежать госреестрации, но на предварительные договора такое правило не распространяется, о чем говориться в статье №609 ГК РФ.

В содержании документа немало важное значение имеет, на какой период времени заключена сделка. Статья №610 ГК РФ обязует к указанию времени пользования.

Сдаваемое в аренду помещение должно быть в надлежащем на то состоянии (ст.612 ГК РФ), а если присутствуют и имеют стороннее влияние на договор третьи лица (ст.613 ГК РФ), тоже должно прописываться в содержании, какова их роль.

Как выглядит образец предварительного договора аренды нежилого помещения

Поскольку сам договор аренды нежилого помещения определенной формы не имеет, основные условия все же должны быть соблюдены:

  1. Предмет договора – нежилое помещение.
  2. Назначение помещения, для каких целей его будут использовать.
  3. Период времени реализации.
  4. Возможные спорные ситуации и порядок их решения.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Реквизиты сторон.
  7. Возможные дополнения и приложения к договору.

Наверное, многие согласятся с тем, что немало важное значение заключается в сроках и сумме арендной платы, задатке.

Иногда содержит предварительный договор аренды нежилого помещения гарантийное письмо одного из участников об исполнении своих обязательств. Бланк предварительного договора аренды можно скачать здесь.

Стороны соглашения

Детальное внимание относится к сторонам соглашения – арендатор и арендодатель, иными словами, тот, кто сдает помещение в пользование, и тот, кто берет его на поруки.

В качестве сторон соглашения могут являться:

  1. Граждане предпринимательской деятельности.
  2. Физические лица.
  3. Юридические лица.

В зависимости от того, кто какой стороной будет выступать, и между кем договор будет заключаться, будут указываться требуемые параметры, например:

Если в сделке принимают участие ИП или ООО, ОА и т.д. (юридические лица)То обязательно указываются полные наименования предприятий, организаций, с уточнением юридического адреса, контактных номеров и т.д.
Если представительскую роль занимает третье лицоТо без доверенности не обойтись
Между физическими лицами составляется самая простая форма договора арендыСтоит прописать ФИО участников, адреса проживания и номера контактных телефонов

Существенные условия

Важные составляющие, которые входят в соглашение:

  1. Место совершения сделки и дата;
  2. Информация о сторонах, участвующих при заключении сделки;
  3. Указание информации о предмете сделки, местонахождение помещения, его площадь, и указание типа договора, который в данном случае выступает предварительным.
  4. Информация и даты, согласно которым будет заключен основной договор;
  5. Условия взятия помещения в аренду. Это ее стоимость, порядок оплаты, распределение дохода между сторонами и др.
  6. Другие возможные условия, которые стороны желают указать по договоренности;
  7. Реквизиты и подписи сторон.

Такой вид документа является типовой формой, но может отличаться в зависимости от того, какими лицами он заключается. Об этих тонкостях мы также поговорим.

Между физическими лицами

Это соглашение будет иметь стандартную форму, так как не имеет особенностей по указанию реквизитов сторон.

Данный договор может быть заключен в любых целях, которые будут описаны в условиях сделки. Физ. лица должны указывать свои ФИО, и паспортные данные, чего будет достаточно для совершения данной сделки.

Если для регистрации ООО

Необходимость заключения предварительного соглашения для регистрации ООО очень проста.

Если юр. лица желают заниматься предпринимательской деятельностью, по закону они обязаны пройти регистрацию в налоговом органе, а для этого необходимо иметь помещение (офис), в котором будет вестись предполагаемая деятельность, и указываться ее точный адрес.

Если юр. лицо на момент регистрации в органах не имеет собственного помещения, ему необходимо найти арендодателя, который его предоставит.

: ничтожность предварительного договора аренды

Для этого и заключается предварительный договор, в котором будет указана информация о наличии такого помещения, и намерениях юр. лица.

После заключения такого соглашения юр. лицо составляет гарантийное письмо, в котором указывается информация о грядущей аренде помещения, ее площади, и назначению, что является необходимым условием для оформления и последующего ведения бизнеса.

Причем, расхождение в фактическом и юридическом адресе не допускается, так как зарегистрированный адрес будет служить для приема корреспонденции.

В строящемся здании

Необходимость заключения договора при данных условиях больше относится к арендодателю.

Пока здание строится, он желает уже найти клиента, и получить доход сразу же после сдачи такого здания в эксплуатацию.

Поэтому и заключается предварительное соглашение, в котором указывается срок, когда можно будет въехать арендатору в данное помещение.

Судебная практика

Примером Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.06.2015 N Ф01-1564/2015 по делу N А29-8193/2014

Ситуация следующая — между сторонами было заключено соглашение о взятии нежилого помещения в аренду, однако арендатор решил расторгнуть договор и написал письмо о расторжении сделки за три 3 месяца до даты взятия, согласно условиям договора, а арендодатель не желал принимать помещение согласно акту приема – передачи.

Суд решил — удовлетворить иск, и подтвердить расторжение договора, так как арендатор имел право на расторжение согласно условиям такого договора, и направил письмо о своем желании.

Условия договора небыли нарушены, поэтому арендодатель обязуется принять помещение обратно, и расторгнуть договор по желанию одной из сторон.

Как видим, по каждому случаю имеются свои нюансы и правила составления предварительного соглашения аренды нежилого помещения.

Потому лучше обзавестись юристом в данном вопросе, чтобы снизить риск конфликтности в будущем.

Источник: http://yurday.ru/predvaritelnyj-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshhenija/

Предварительный договор аренды нежилого помещения: положительные стороны и порядок оформления, образец договора

Предварительный договор аренды нежилого помещения. Правила оформления

Zem-Pravovik.ru > Нежилая недвижимость > Предварительный договор аренды нежилого помещения: положительные стороны и порядок оформления, образец договора

Как часто на нашем пути встречается реклама. От предложений купить продукты питания до автомобиля в рассрочку.

На фасадах зданий, сдача которых предполагается только через несколько кварталов, растянуты плакаты «сдается». Как может сдаваться недвижимость, которая еще не достроена?

Все довольно просто. Созастройщики или владелец недвижимости подписывают предварительный договор аренды нежилого помещения. Рассмотрим все аспекты документа.

  • Преимущества
  • Обоснование договвора
  • Цель подписания
  • Форма и предмет
  • Время действия
  • Авансовая сумма, задаток или обеспечительный платеж
  • Расторжение

Данный договор имеет ряд плюсов для обеих сторон. Человек, который арендует помещение, имеет гарантии пользования им после окончания строительства.

Арендодатель получает денежные средства в качестве задатка или аванса.

Обратите внимание, что данный договор в гражданском и налоговом законодательстве прописан нечетко. В случае возникновения проблем, судебная практика неоднозначна.

Обоснование договвора

Рассмотрим договор аренды нежилого помещения.

К обязательным составляющим данного документа относится полное наименование имущества и указание всей информации, касающейся объекта недвижимости.

Если данные реквизиты не прописаны и просто оговорены по соглашению обеих сторон, то договор можно считать не заключенным.

Для передачи имущества арендодатель или застройщик должны иметь соответствующие документы, подтверждающие право собственности и распоряжения имуществом – ст. 608 ГК РФ.

Согласно п.1, ст.429 ГК РФ предварительный договор можно заключить, как договор перед основным. Условия договора сохраняются и переносятся в основной.

На практике так и происходит, когда организация желает снять помещение еще до его регистрации в соответствующих органах. По закону это выливается в двоякий прецедент.

С одной стороны, лицо, не обладающее правом собственности, не имеет права сдавать имущество в аренду. С другой стороны, суды признают обязательное заключение основного договора после подписания предварительного.

Вышестоящий судебный орган вынес Постановление о действительности Предварительного договора.

Цель подписания

С юридической точки зрения предварительный договор несет своей целью заключить юридические отношения между арендатором и арендодателем еще до передачи первому объекта недвижимости по договору.

В прописанный в договоре срок недвижимость передается в аренду. Если права по передаче нарушены, можно обратиться в суд с целью их удовлетворить или взыскать неустойку.

Форма и предмет

Форма предварительного договора должна быть аналогична форме основного.

Согласно п.2 ст.651 ГК РФ основные договора аренды нежилого помещения на срок более года подлежат государственной регистрации.

Обратите внимание, предварительный договор регистрировать не следует.

Предмет договора должен был прописан максимально точно. Вносится вся информация, которая позволит определить нахождения объекта и все его характерные признаки. (Образец предварительного договора аренды нежилого помещения Вы можете скачать здесь).

Когда здание еще не достроено, указывается расположение здания, адрес, описание, этаж, площадь, прикладывается схема расположения помещения.

Совет из арбитражной практики: в случае неточных данных, договор может быть признан неправомерным.

Если при строительстве размеры помещения могут измениться, укажите это в договоре.

Время действия

Основываясь на п.4 ст.429 ГК РФ, указан срок, через который должен быть подписан основной договор.

Если срок не указан, то нужно рассчитывать на срок, равный 1 году с момента подписания предварительного договора.

Можно привязать срок к наступлению определенного события. Например, не позднее месяца с момента получения права собственности на объект недвижимости.

Замечание специалиста: некоторые суды указывают, что при оформлении предварительного договора аренды нельзя ссылаться на данный временной промежуток, т.к. получение данного документа может отложиться или, может затянуться сдача дома.

Поэтому в договоре следует прописывать срок 1 год. Если обстоятельство было указано, то необходимо указать крайнюю дату. Например, до 29 ноября 2016 года.

Авансовая сумма, задаток или обеспечительный платеж

В основном в предварительном договоре указывается авансовая сумма, по-другому она также называется залоговая.

Сумма варьируется от срока сдачи помещения. Чем больше срок, тем меньше сумма.

Юридически, перечисление аванса — это часть основного платежа при заключении основного договора. До этого момента данное требование незаконно.

Согласно п.3, ст.607 ГК РФ арендные платежи имеет право получать только арендодатель имеющий право собственности. При подписании предварительного договора документ о праве собственности отсутствует.

Если прописывать данную сумму в качестве задатка, то следует указать, что в случае неисполнения обязательств задаток возвращается в двойном размере. В случае авансового платежа, согласно, судебной практики, его вернуть невозможно.

Совет специалиста: лучше представить платеж, как обеспечительный, имеющий правовую основу.

Если арендатор не выполнит обязательства в подписании договора – задаток вернут, по вине плательщика – удержат неустойку в размере затрат застройщика и вернут остаток.

Расторжение

Согласно общему правилу, вы не можете расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке.

Его расторжение возможно при нарушении одной из сторон условий, прописанных в договоре.

Юристы советуют при составлении договора обязательно указать список нарушений. В случае их возникновения, противоположная сторона имеет право не подписывать основной договор и истребовать штрафные санкции.

На практике, договор расторгается арендатором, когда противоположная сторона не оформляет право собственности на объект.

Таким образом, предварительный договор подписывают с целью заключить в будущем основной. Срок такого договора следует прописать отдельным пунктом. Взимание авансовой платы по договору противоречит закону.

Смотрите видео, в котором опытный юрист подробно разъясняет особенности заключения предварительного договора аренды нежилого помещения:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб.

482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/nezhilaya-nedvizhimost/predvaritelnyj-dogovor-arendy.html

Правила составления предварительного договора аренды помещения

Предварительный договор аренды нежилого помещения. Правила оформления

Предварительный договор аренды заключается в ситуациях, когда собственник определенных объектов недвижимости, находящихся на этапе строительства, хочет начать получать прибыль еще до завершения работ, а также найти арендатора на каждое помещение заранее.

Если нежилые помещения, подлежащие сдаче в аренду, еще не достроены, то с клиентами заключается предварительный договор аренды.

Что такое предварительный договор аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды закрепляет определенные обязательства между владельцем недостроенного помещения и арендатором. При этом, обе стороны могут получить существенную выгоду от сделки.

Что такое договор социального найма жилья и как его составить, подробности читайте здесь.

В договоре подробно фиксируются условия и сроки перехода в помещения в эксплуатацию арендатором, при этом, он уплачивает владельцу недвижимости большое финансовое вознаграждение. Владелец помещения, в свою очередь, теряет право передать помещение в аренду иному лицу, изменять условия в невыгодную для арендатора сторону и использовать помещение для других целей.

Основная выгода аренды помещений на этапе строительства заключается в максимально выгодных условиях. Это возможность за относительно небольшую сумму инвестиций гарантировано получить в долгосрочную аренду на выгодных условиях высококачественную недвижимость.

Что такое предварительный договор?

Законодательство

Законодательное регулирование процедуры заключения предварительного договора аренды помещений базируется на положениях Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации.

Юридическое определение термина «предварительный договор аренды», а также требования к составлению данного документа, указаны в 429 статье кодекса.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Правила составления договора и его особенности

Основные риски заключаются, как в возможности незавершенного строительства, так и в затягивании сроков завершения государственной регистрации помещения и введения его в эксплуатацию. Преимущества заключения предварительного договора аренды нежилого помещения для некоторых предпринимателей кажутся очевидными, из-за чего они готовы рискнуть ради получения выгоды.

При этом, законодательство гарантирует арендаторам и арендодателям несколько законных способов защиты от рисков:

  • Право на получение исчерпывающей информации об арендодателе и его предпринимательской деятельности. Также арендатор имеет право на просмотр любых документов для подтверждения информации об арендодателей, за исключением тех, которые содержат коммерческую тайну.
  • Возможность закрепления в договоре определенных штрафных санкций, которые предусматриваются за невыполнение сторонами взятых на себя обязательств. Средства направляются на компенсацию потерь пострадавшей стороны.
  • Для защиты прав арендодателя предусмотрена возможность проверки платежеспособности арендатора через доступ к информации о банковских счетах или внесение авансового платежа (второй вариант является более популярным, поскольку, арендодатель в такой ситуации получает приток финансовых инвестиций на завершение работ).

Пошаговая инструкция

Процедура оформления предварительного договора аренды помещений состоит из следующих шагов:

  1. Предприниматель подбирает оптимальное помещение для бизнеса, учитывая факторы расположения, площади, доступных коммуникаций и планируемого дизайна постройки.
  2. Предприниматель согласовывает с владельцем помещения условия аренды и перехода объекта в эксплуатацию, а также согласовывают гарантии выполнения обязательств.
  3. Все договоренности фиксируются письменно по специальной форме и заверяют документ у нотариуса.
  4. Арендатор выплачивает авансовый платеж или выполняет иные условия договора.
  5. По завершению строительных работ право аренды вступает силу, и арендатор начинает эксплуатацию помещения.

Что такое предварительный договор аренды, смотрите в этом видео:

Условия договора

Как составить договор на посуточную аренду квартиры, узнаете из этой статьи.

Также условия договора обеспечивают гарантии выполнения обязательств каждой стороной. Также в договоре указывается выгода, которую получает каждая сторона от совершения сделки.

Требования

Законодательство устанавливает определенные требования к оформлению и содержанию предварительного договора аренда помещений. Такой документ должен содержать следующую информацию:

  • ФИО сторон и регистрационные данные (для юридических лиц название компании);
  • определение предмета договора аренды, а также даты подписания основного договора;
  • фиксация условий будущего договора аренды;
  • реквизиты сторон и подписи участников договора. Образец договора. можно скачать ниже.

Стоит также указать определенные нюансы, которые должны учитывать стороны при составлении договора:

    1. В договоре четко фиксируется дата, до которой должен быть подписан основной договор аренды, а помещение достроено и передано в эксплуатацию.
    2. Поскольку, несвоевременное выполнение арендодателем своих обязательств может привести к существенным финансовым потерям арендатора, а также отказ арендатора от эксплуатации помещения по завершению сторон, может привести к существенным убыткам обоих сторон, они имеют право на закрепление в договоре определенных штрафных санкций за невыполнение противоположной стороной ключевых условий договора.
    3. Арендодатель после передачи помещения арендатору должен получить акт о передаче помещения в эксплуатацию, который станет документальным подтверждением отсутствия от противоположной стороны претензий к процедуре.

Способы минимизации вероятности обмана

Каждая из сторон имеет право закрепить за собой определенные гарантии выполнения условий другой стороной. Минимизировать риск обмана можно при помощи следующих способов:

  • Арендатору желательно настоять на установлении максимально жестких штрафных санкций для минимизации рисков.
  • Каждой из сторон рекомендуется максимально тщательно проверить информацию о партнере, а также достоверность предоставленных противоположной стороной данных.
  • Арендодатель имеет право потребовать от арендатора документы, подтверждающие его платежеспособность, а также внесения авансового платежа.

Даже если партнер не признает претензий и откажется выплачивать компенсацию, противоположная сторона может отстоять свои интересы через суд.

Особенности аренды нежилых помещений, рассмотрены в этом видео:

Определение сроков

В четвертом пункте 429 статьи Гражданского кодекса РФ прописано, что такой договор не может не иметь конечных сроков выполнения арендодателем своих обязательств. При этом, если стороны в документе не указывают иную дату заключения основного соглашения, то законодательство предусматривает срок обязательного выполнения застройщиком обязательств в один год.

Как сдать квартиру в аренду, читайте тут.

Понятие задатка и обеспечительного платежа

Задаток или обеспечительный платеж — это разные названия денежного вознаграждения, которое выплачивает арендатор арендодателю.

Зачем нужен предварительный договор аренды нежилого помещения

Заключение предварительного договора аренды является выгодным для обеих сторон. Арендатор получает определенные гарантии на получение хорошего помещения на выгодных условиях в краткосрочной перспективе, а арендодатель имеет возможность привлечь финансовые инвестиции для завершения строительных работ, а также гарантии получения прибыли сразу после введения объекта в эксплуатацию.

Советы юристов

Профессиональные юристы советуют тщательно вычитывать условия договоров, а также пользоваться помощью опытных адвокатов, которые помогут составить договор правильно и защитить свои интересы. Заключение предварительного договора аренды выгодно, как арендодателю, так и арендатору, но такое соглашение имеет определенные риски, которые нужно учитывать в процессе сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499 )450-27-46 (Москва)

+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://proprietor.ru/nedvizhimost/arenda-i-s-em-zhil-ya/predvaritelnii-dogovor-arendy-nezilogo-pomeshheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.