+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ

Содержание

Чтобы управлять компанией ЖКХ, нужно получить лицензию

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ

Городское население проживает преимущественно в многоквартирных домах.

И хотя квартиры в МКД в основном приватизированы, имеется также коллективная собственность, к которой относится оборудование домов, капитальные несущие конструкции, фасады, подъезды, подсобные помещения, коммуникации, дворовая территория и т. д.

Следовательно, создается необходимость управления всем этим имуществом. Помимо этого, кто-то должен контролировать поставку и тарифы коммунальных услуг и защищать интересы жильцов. Всем этим занимаются:

  • управляющие организации ЖКХ;
  • товарищества собственников жилья (ТСЖ);
  • потребительские кооперативы;
  • управляющие компании (УК ЖКХ).

Создание управляющей компании является одним из видов бизнеса. При наличии необходимой квалификации и лицензии можно снять офис, набрать сотрудников и начать работу. Давайте разберемся, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля, под силу ли это обычному человеку.

Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговая инструкция

До 2015 года создание УК не представляло большой сложности, так как для этого не нужна была лицензия.

Лицензия и государственный надзор

В настоящее время безлицензионная деятельность управляющих жилищных компаний запрещена.

Все лицензии на этот вид деятельности находятся в сводном федеральном реестре лицензий, а управляющие компании контролируются органами государственной жилищного инспекции (ГЖИ).

Государственный надзор имеет право передачи своих полномочий по контролю УК местным органам самоуправления (ст.1 Федерального Закона «О внесении изменений в ЖК…» N 255-ФЗ).

  • От государственного надзора освобождаются только те УК, которые управляют одним МКД, количество квартир в котором не превышает 16. Но при этом наличие лицензии все равно обязательно.
  • В свою очередь сами государственные органы жилищного надзора контролируются федеральными органами исполнительной власти.

Суть лицензионной деятельности

Ст. 1 N 255-ФЗ вводит в ГК новый раздел «О лицензионной деятельности по управлению МКД», в котором находятся ст. 192 — 202 ГК.

  • Выдача лицензий происходит лицензионной комиссией ГЖИ на основании принятого решения.
  • Деятельность УК по лицензии заключается в выполнении управленческих работ и оказанию услуг этого рода, на основании заключенного договора по управлению МКД.
  • Органы госнадзора осуществляют лицензионный контроль деятельности УК.
  • Лицензия бессрочная, то есть ее действие постоянное.

Аннулирование и приостановка лицензии

В лицензионной управленческой деятельности приняты положения, указанные в Федеральном Законе N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», за исключением положений об аннулировании, приостановке и возобновлении действия лицензии (ст. 199 — 200):

  • так, аннулирование лицензии может произойти только по решению суда или исключения из реестра тех МКД, в которых не находятся под управлением помещения, площадь которых составляет свыше 15% от общей площади помещений, находящихся под управлением в течение года;
  • прекращение действия лицензии происходит из-за ее аннулирования и по решению суда и другим причинам, указанным в N 99-ФЗ;
  • несмотря на аннулирование или прекращение действия лицензии, управляющая компания должна продолжать добросовестно осуществлять свою деятельность, согласно договору, до того момента, когда не будет образована новая УК или изменена форма правления МКД (например, общее собрание жильцов решает создать кооператив или ТСЖ);
  • все документы по управлению МКД должны быть переданы лицу, ИО по управлению, не позже двух рабочих дней;
  • после получения уведомления из ГЖИ о прекращении лицензионной деятельности УК, органы МСУ должны в течение двух недель провести общее собрание жильцов дома, чтобы избрать способ управления МКД.

Требования к соискателю лицензии

Для получения лицензии нужны:

  • обязательная регистрация ИП или ООО (юридического лица) на территории РФ;
  • наличие аттестата о квалификации (все-таки элементарные знания в области управления и ЖКХ должны быть);
  • отсутствие судимости за экономические и уголовные преступления (все, кроме легких): если судимость была снята или погашена, она в расчет не принимается;
  • отсутствие сведений в реестре об аннулировании у соискателя или лицензиата в прошлом лицензий или сведений о дисквалификации;
  • полное открытие информации со стороны соискателя или лицензиата.

Квалификационный аттестат

Управляющее должностное лицо должно иметь аттестат, подтверждающий его квалификацию. Его выдача происходит после сдачи квалификационного экзамена по его результатам, согласно установленному федеральными исполнительными властями порядку.

  • Прием экзамена происходит бесплатно.
  • Срок действия аттестата — 5 лет.
  • Аннулирование аттестата происходит при предоставлении подложных документов или дисквалификации должностного лица.

Штрафы за отсутствие лицензии и нарушений правил управления

Нововведения в ГК Федеральным Законом N 255-ФЗ в ст. 3 предусматривают суровые наказания для предпринимателей, легкомысленно относящихся к этому виду деятельности. К должностным лицам подход более мягок: за все виды нарушения (кроме преждевременного прекращения деятельности после аннулирования лицензии) предусмотрен штраф от 50 до 100 тыс. рублей.

  • За отсутствие лицензии у индивидуальных предпринимателей или юридических лиц предусматриваются штрафы от 250 до 350 тыс. руб., либо дисквалификация до 3 лет (для индивидуальных предпринимателей).
  • Нарушение требований лицензии ведет к штрафам для ИП и юрлица от 250 до 300 тыс. руб. (либо также к аналогичной дисквалификации).
  • Нарушение правил ведения деятельности будет чревато штрафами той же категории лиц от 150 до 250 тыс. руб.

Но наиболее суровое наказание ждет тех, кто сразу же после того, как отобрали лицензию, решил плюнуть на управление и перестал заниматься делами МКД. Здесь даже не пощадили должностных лиц:

  • для д.л. штрафы будут в пределах от 150 до 200 тыс. руб.;
  • ИП и юрлица: от 150 до 500 тыс. руб. (для ИП есть на выбор альтернатива дисквалификации на три года).

Государственная пошлина за выдачу или переоформление лицензии

Выдача, переоформление, предоставление дубликата лицензии не бесплатно, облагается пошлиной, на основании ст. 10 закона № 99-ФЗ, и регулируется налоговым законодательством.

Порядок взимания госпошлины установлен ст. 333.18 НК РФ, а размер — ст. 333.33 п. 134 НК РФ:

  • выдача лицензии — 30 тыс. руб.;
  • переоформление — 5000 руб.;
  • выдача дубликата — 5000 руб.

Перед получением лицензии предприниматель или юрлицо обязаны пройти государственную регистрацию и уплатить госпошлину, соответственно 800 руб. или 4000 руб.

Как получить лицензию управляющей компании ЖКХ

Правило предоставления лицензии для юридических лиц и ИП и полный перечень документов можно найти в ст.13 закона № 99-ФЗ.

Соискатель подает заявление (непосредственно или по почте) стандартной формы в орган, предоставляющий лицензии, где указывает:

  • полное и краткое (если есть) наименование компании (либо ФИО индивидуального предпринимателя);
  • фактический и юридический адреса юрлица (адрес проживания ИП и адрес, по которому будет проводиться лицензионная деятельность);
  • госномер о регистрации юрлица или ИП;
  • выписку о внесении юрлица в ЕГРЮЛ, а ИП — в реестр ИП;
  • контактные данные: номер телефона и электронный адрес (если последний имеется);
  • ИНН и документ постановки на учет в налоговой инспекции;
  • наименование лицензионной деятельности (управление МКД, эксплуатация МКД, управление + эксплуатация);
  • реквизиты документа об уплате госпошлины за лицензию;
  • реквизиты квалификационного аттестата, справки об отсутствии судимости, выписки из реестра лицензий и других документов, подтверждающих соответствие соискателя предъявляемым к нему требованиям.

Чтобы узнать перечень необходимых документов для выдачи лицензии, соискатель может попросить направить на его электронный адрес полную информацию. Также нужно предоставить копии всех документов, определяемых положением о лицензировании управленческой деятельности в области, и опись всего пакета документов.

Как принимается решение лицензирующим органом

Решение о рассмотрении документов или их возврат принимается в лицензирующем органе не позднее, чем через три дня после их предоставления. Возврат происходит в случае если:

  • документы неправильно оформлены;
  • предоставлены не в полном объеме;
  • в них указаны ложные недостоверные сведения.

Если необходима доработка или отправка недостающих документов, то срок принятия решения о предоставлении лицензии соискателю будет отсчитываться с момента получения правильного оформленного полного пакета документов.

На доработку дается 30 дней. Если за это время претендент не предоставит нужное, то переданный им ранее пакет будет ему возвращен.

Заявление и документы соискатель может отправить в электронном виде, но они должны быть заверены усиленной электронной подписью. Аналогичным образом (по желанию заявителя) может быть ему отправлена и лицензия.

Лицензия получена — что дальше?

А дальше все просто:

  • подыскиваем помещение для офиса;
  • нанимаем сотрудников (инженера, сантехника, электрика, бухгалтера, уборщицу, дворника и т. д.);
  • заключаем договоры с жильцами дома.

Как УК зарабатывает деньги

Договоры заключаются возмездные: за обслуживание дома УК берет от 1 до 5% средств, перечисленных в службы, поставляющие услуги. То есть фактически управляющая компания — тот же посредник, но только между ЖКХ и жильцами дома.

Получается, зарплата УК состоит из тех денег, которые люди уплачивают (а вернее, переплачивают) за коммунальные услуги, то есть идет из нашего с вами кармана.

Хотя руководители УК божатся, что ни копейки не берут с самих квитанций, зарабатывать на коммунальных услугах можно миллионы.

Разумеется, это схемы по отмыванию денег: службы ЖКХ, управляющие компании, сантехники, электрики, ревизионные комиссии — все работают в одной упряжке.

Что входит в обязанности управляющей компании ЖКХ

Управляющие компании должны:

  • следить за правильной эксплуатацией имущества домов, пожарной безопасностью;
  • обеспечивать замену и ремонт оборудования;
  • заботиться о бесперебойной подаче коммунальных услуг;
  • вести учет потребляемых ресурсов, устанавливая счетчики на электричество, системы водо-, газо- и теплоснабжения;
  • подготавливать дом к отопительному и летнему сезонам;
  • поддерживать дом и дворовую территорию в чистоте;
  • организовать вывоз мусора;
  • проводить своевременный ремонт крыши, подъездов, капитальный ремонт и т. д.

Если управляющая компания заключила договор с застройщиком, у нее может быть ряд дополнительных обязанностей: приемка дома при вводе его в эксплуатацию; раздача ключей и т. д.

И по всем этим пунктам можно заработать горы денег, и ушлые предприниматели знают как:

  • закрывать глаза на недочеты при строительстве, отсутствие пожарных кранов и пр.;
  • негласно сдавать в аренду пустующие квартиры;
  • насчитывать большее потребление воды и других ресурсов за счет «мертвых душ» — тех, кто прописан, но реально не проживает в квартире;
  • использовать для ремонта крыши 10 метров кровли, а в документах писать — 50;
  • покрасить скамейки во дворе и побелить подъезды, а в отчетах это провести как благоустройство территории и ремонт дома;
  • списывать деньги на покупку дорогого оборудования, на деле покупая дешевое;
  • насчитывать лишние киловатты на освещение лестничных площадок и подъездов;
  • указывать в документах завышенную температуру теплоносителя;
  • ставить заглушки в системы отопления, которые пропускают в дом меньшее количество гигакаллорий, чем пришло извне: с жильцов берется плата по общему счетчику в доме, а поставщику оплачивается реально потребленная энергия.

Пример расчета левой прибыли УК

Накрутки на тепле достигают сумасшедших цифр. Давайте посчитаем прибыль компании, управляющей 20 домами:

  • допустим, в месяц дом по счетчику потребляет 100 Гкал, но скрытая чудо-заглушка сокращает потребление до 60 Гкал.
  • УК с жильцов дома берет по тарифу за 100 Гкал, а с поставщиком рассчитывается за 60 ГК.
  • Разница между 100 и 60, то есть целых 40 Гкал идет в левую прибыль УК.
  • Стоимость 1 Гкал для Московской области в 2018 г. — 1534 руб.
  • С одного дома заработок УК — 61 360 руб.
  • С 20 домов — 1 227 200 руб.
  • Навар за год для компании, из расчета, что отопительный сезон длится семь месяцев, составит 8 590 400 руб.

И это только по одному пункту — отопление. Несоответствие бухгалтерских отчетов УК и поставщиков услуг легко и просто установить. Но ревизии, как ни странно, ничего не видят.

Может быть некрасиво чужие деньги считать, но это относится к честным видам заработка, а не к обычному воровству у потребителей, многие из которых едва сводят концы с концами. Видимо менталитет нынешних «бизнесменов» таков: посредничество, продажа воздуха и жульнические уловки. Это немудрено, если реальное производство вытесняется распродажей ресурсов страны и посредническими услугами.

Итоги

Подытожим. Чтобы открыть управляющую компанию с нуля, необходимо сделать такие шаги:

  • зарегистрировать ИП или ООО;
  • сдать экзамен на получение аттестата по управлению ЖКХ;
  • подать документы на получение лицензии;
  • завести банковский счет;
  • заказать печати;
  • снять офис, оборудовать его оргтехникой и мебелью;
  • получить юридический адрес;
  • нанять сотрудников;
  • заключить договоры на управление с жильцами МКД.

Создание управляющей компании довольно трудоемкий процесс, так как требуется лицензия и подтверждение квалификации. Пока все ЖКХ насквозь прогнившее и устаревшее, как и сами дома, УК будут открывать видимо только с одной целью — воровать.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/raznoe/sozdanie-upravlausej-kompanii.html

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговое руководство, документация

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ

25.09.2017

Обслуживание многоквартирных домов без координации действий всех жильцов не представляется возможным.

Необходимость периодического текущего и капитального ремонта общего имущества, вопросы энергоснабжения и осуществление общего управления осуществляется специальными предприятиями.

Такие предприятия носят обычно название «управляющая компания», и открыть такую компанию по силам многим начинающим бизнесменам.

Какие бывают управляющие компании в сфере ЖКХ

Однако, не все управляющие организации берут на себя роль осуществления всех функций по обеспечению многоквартирных домов. Большинство из них в целях упрощения деятельности специализируется на чем-то одном.

Их специализация и является основным критерием подразделения управляющих предприятий на следующие виды:

  1. Компания, осуществляющая посредническую функцию между жильцами и другими предприятиями, поставляющими те или иные услуги. Они лишь координируют работу, обеспечивают постоянные связи с поставщиками услуг, но сами непосредственно не участвуют в ремонте, поставке энергоресурсов.
  2. Предприятия, которые все услуги предоставляют сами. У них имеются подразделения, занимающиеся текущим обслуживанием, уборкой, ремонтом и т.д. Единственно, они являются посредниками при поставке энергоресурсов, так как поставщики в основном монополизировали рынок .
  3. Компании, осуществляющие управление общим имуществом жильцов многоквартирных домов. К примеру, управление гаражами, дворовыми участками, нежилыми помещениями и т.д.

В основном виды управляющих организаций ограничиваются указанными выше типами. Однако это не законное ограничение, а лишь констатация тенденций. Вновь образуемые предприятия могут расширить перечень предоставляемых услуг  в зависимости от договоренностей с жильцами домов.

Права и обязанности

Основной перечень правомочий и обязанностей управляющей организации предусматривается в договоре между жильцами и управляющей компанией.

 В обязанности управляющей компании входит:

  • подготовка подведомственных домов к зимнему и летнему сезону;
  • предоставление коммунальных услуг, в том числе ремонт труб и электросетей, установка счетчиков;
  • сезонный косметический ремонт подъездов и фасадов, а также капитальный ремонт домов;
  • поддержка чистоты и порядка на вверенной территории, вывоз мусора;
  • составление счетов за коммунальные услуги, прием и рассмотрение заявлений от жильцов, предоставление справок и документов жильцам.

На общем собрании собственников жилья устанавливается размер отчислений управляющей компании, за оказанные с ее стороны услуги.

Структура управляющей компании

В зависимости от величины жилищного фонда и количество домов находящихся под управлением предприятия вирируется структура самой управляющей компании:

  1. В распространенной форме структурной организации руководящая роль отводится директору данной компании.
  2. Для более эффективного функционирования назначаются «начальники участков» закрепленные за определенными домами. В их обязанности входит контроль за соблюдением рабочими техники безопасности (охрана труда), взаимодействие с собственниками и контролирующими органами.
  3. Непосредственно работы выполняются штатными сотрудниками, но только тогда, когда весь спектр услуг оказывается самой организацией.

Обязанности директора и начальников участков очень похожи, но директор осуществляет общий надзор и организацию, а начальники участков более локализованы.               

Бизнес план управляющей компании

Разумеется, перед началом любой коммерческой деятельности необходимо составить четко изложенный план действий и финансовых вливаний. В случае, когда создается управляющая организация, основными пунктами бизнес плана должны стать:

  1. Цель управляющей компании ЖКХ.
  2. Инвестиционная стоимость, стартовый капитал.
  3. Затраты.
  4. Возможные риски.

Каждый из данных пунктов по отдельности представляет целый комплекс мероприятий.

Задачи компании

Основными задачами являются:

  • получение как можно большей прибыли;
  • настроить рентабельную работу предприятия на постоянной основе;
  • качественное удовлетворение потребностей жителей многоквартирных домов.

Помимо указанных основных целей, учредители могут поставить и другие, социально-экономические и венчурные цели.

Инвестиционная стоимость

Размер инвестиций в бизнес в сфере ЖКХ зависит от намерений учредителей на старте предприятия.

Если они хотят с нуля охватить как можно больше домов, то, скорее всего, сумма финансовых вложений будет достаточно большой. Размер минимальных инвестиций такой же, как и у любого ООО.

На сегодняшний день размер уставного фонда, при учреждении ООО, должен быть не менее 10 тысяч рублей в наличной форме.

В среднем необходимый размер инвестиций для нормального функционирования компании на нескольких десятках домах составляет 15-20 миллионов рублей.

Затраты

К затратам будущей управляющей компании относятся:

  • аренда помещений;
  • транспортные расходы;
  • покупка оборудования;
  • расходный материал;
  • наем штата;
  • непредвиденные расходы.

В зависимости от спектра услуг, оказываемой компанией, в статьи расхода могут быть включены и иные пункты. Разумеется, на каждом пункте можно сэкономить настолько, насколько позволяет деятельность компании.

Риски

Так как создать свою управляющую компанию может быть не просто в связи с большими денежными вложениями, необходимо учесть риски, и лишь потом приступать к делу.

Основные риски связаны с:

  • с низкой рентабельностью подобных предприятий в целом;
  • необходимость больших финансовых вливаний;
  • недостаток квалифицированных кадров;
  • давление со стороны администрации населенного пункта;
  • отсутствие четкого положения рынка.

Последний пункт связан с резкими изменениями положений законодательства о порядке обслуживания многоквартирных домов. Все знают, что до недавнего времени функции таких предприятий выполняли ТСЖ и жилищные (гаражные) кооперативы. Так что вполне возможно изменение политики страны в деле регулирования бизнеса в сфере ЖКХ еще не раз.

Лицензия на управляющую компанию

После принятия № 255-ФЗ и внесения соответствующих изменений в Жилищный Кодекс РФ требования к учреждению и регистрации управляющей компании в сфере ЖКХ стали намного суровее. Так, чтобы создать управляющую компанию необходимо получить специальную лицензию.

Лицензирование осуществляется:

  • органом надзора за деятельностью предприятий в сфере ЖКХ соответствующего региона;
  • комиссией по лицензировании деятельности компаний в сфере ЖКХ.

Именно при содействии этих двух структур предоставляется соответствующие лицензии.

Чтобы получить это разрешение на ведение деятельности необходимо подать заявление в надзорный орган соответствующего региона.

Вместе с тем, должна быть представлена следующая документация управляющей компании:

  • регистрационное свидетельство ООО или ИП;
  • учетные документы в налоговом органе;
  • устав ООО или ИП;
  • выписка из ЕГРЮЛ или ее нотариально-заверенной копии;
  • учредительный договор;
  • выписка про уставной фонд;
  • решение о назначении директора;
  • договор аренды помещения (свидетельство о собственности);
  • техническая документация про имеющиеся в ведении ресурсы и оборудование;
  • сертификат повышения квалификации директора.

Сертификат получается после успешной сдачи специального экзамена. Без этого регистрация УК невозможна.

Вопросы, содержащиеся на экзаменационном листе, в основном направлены на проверку знаний законодательства в сфере осуществления предпринимательской деятельности.

Требования к управляющим компаниям ЖКХ

Также указанный выше Закон не только установил правила лицензирования, но и определенные требования к управляющим компаниям ЖКХ:

  • деятельность должна осуществляться в форме ООО или ИП;
  • компания должна иметь необходимые для деятельности средства, оборудования, штат сотрудников;
  • должны быть исполнены все требования надзорного органа, предъявляемые в процессе проверки деятельности;
  • предприятие должна иметь стабильное финансовое положение;
  • вся деятельность должна вестись открыто.

Законодательством могут предъявляться и иные требования к управляющей компании многоквартирным домом.

Подписание договора

Договор с управляющей организацией подписывается всеми жильцами многоквартирного дома. Процедура подписания проводится на общем собрании жителей. Весь процесс протоколируется и приобретает статус официального документа.

Однако подписанию предшествует предварительное согласование и обсуждение. После чего вариант договора предъявляется жильцам. Для этого нужно организовать общее собрание.

Обязательные правила при заключении договоров

В договоре управления многоквартирным домом должны содержаться следующие пункты:

  • цели заключения договора;
  • предмет договора;
  • правомочия и обязанности сторон;
  • список оказываемых услуг;
  • вознаграждение компании;
  • порядок осуществления платежей;
  • сроки регулярной отчетности и порядок его предоставления.

Грамотно составленный договор необходимо представить общему собранию жильцов. Каждый из собственников квартир имеет право внести предложения по изменению или дополнению договора, которые должны быть учтены управляющей компанией.

Создание управляющей компании ЖКХ самостоятельно пошаговая процедура

Так, как открыть управляющую компанию? Для создания с нуля и нормального функционирования предприятия необходима следующая пошаговая процедура:

  1. Составить бизнес план. При этом рынок и все факторы должны быть непременно учтены. Особо дотошно необходимо отнестись к вопросам финансов и расходов.
  2. Необходимо зарегистрировать ООО или ИП. Однако лучше будет оформить компанию как ООО, ведь ИП не может нанимать людей на постоянной основе, без чего нормальное функционирование предприятия не представляется возможным.
  3. Получить лицензию на осуществление деятельности. А также должна быть осуществлена регистрация в надзорном органе.
  4. Найти потенциальных клиентов (жильцы многоквартирных домов) и заключить с ними договора. Отличным помощником в этом нелегком деле станет реклама.

Данная пошаговая инструкция универсальна, но не включает проблемные ситуации, которые могут возникнуть в ходе работы.

Так, рентабельность и размер получаемой прибыли напрямую зависит от активности предприятия и от того, сколько клиентов у нее имеется, а также бюджета.

По этой причине, чтобы обеспечить скорейшую окупаемость вложений и получать большие прибыли необходимо создать компанию, с как можно большими финансовыми вливаниями.

Источник: https://zakondoma.ru/upravlenie/kompaniya/kak-otkryt-svoyu-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-sfere-zhkh.html

Как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля в 2019 году

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ
Время чтения: 6 минут

Большинство многоквартирных домов обслуживают управляющие компании. Жители МКД ежемесячно перечисляют средства на поставку коммунальных услуг и содержание объекта. В силу изменений в законодательстве, особую актуальность получил вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Понятие УК

Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.

УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.

Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, которые распоряжаются денежными средствами на благо дома, внутридомовых и наружных коммуникаций, оборудования. Организация берет на себя ответственность за содержание МКД.

Рекомендуем узнать подробнее, как функционирует управляющая компания ЖКХ.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

  • выплата зарплат;
  • покупка техники и инструментов;
  • аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Законы, регламентирующие открытие УК

Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014 году введено обязательное лицензирование деятельности.

Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354 от 6.05.2011).

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

  1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
  2. Устав.
  3. Протокол собрания о создании УК.
  4. Учредительный договор.
  5. Приказ о назначении директора.
  6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
  7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

  1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
  2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
  3.  Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
  4. Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
  5. Зарегистрировать юридическое лицо.
  6. Пройти лицензирование и аттестацию.
  7. Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
  8. Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
  9. Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
  10. Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.

Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.

В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

  • подготовку и согласование пакета документов;
  • регистрацию в ЕГРЮЛ;
  • изготовление печати;
  • открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Процедура лицензирования

С 2014 года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:

  1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
  2. Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
  3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Детальнее о том, в чем заключаются лицензионные требования к управляющим компаниям ЖКХ.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
  • состав общей собственности;
  • порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
  • надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Ознакомьтесь, какие еще положения включает в себя договор с управляющей компанией.

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

  • оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
  • проведение капитального и текущего ремонта;
  • прием и расчет коммунальных платежей;
  • распределение средств на благоустройство дома;
  • создание условий для безопасной эксплуатации МКД.

Этот перечень может быть расширен.

Управляющая компания имеет право:

  • информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
  • взыскивать задолженности с жильцов;
  • распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
  • требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
  • реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Узнайте, какие есть ещё права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Заключение

Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.

: Загрузка…

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/sozdanie-upravlyayushhej-kompanii.html

Пошаговая инструкция по открытию управляющей компании в сфере ЖКХ

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ

Мнение о высокой прибыльности бизнеса управляющих компаний сильно преувеличено, а заработать в сфере ЖКХ совсем нелегко. Здесь в борьбе за клиентов не придётся конкурировать с десятком фирм, а для получения шестизначной прибыли придётся изрядно потрудиться.

Представляем полный разбор темы — как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, перечислим документы, которые нужно оформить для учреждения УК и подробно разъясним, как получить многоквартирный дом (МКД) в управление.

Что делает управляющая компания

Управляющая компания – юридическое лицо, созданное с целью получения прибыли, занимающееся бизнесом в сфере ЖКХ. В компетенцию УК входит содержание одного или нескольких многоквартирных домов. Задача таких предприятий – обеспечить качественное содержание МКД, не превышая согласованный уровень затрат.

Перед тем как открыть с нуля управляющую компанию инвестор должен чётко представлять, какие работы выполняют организации этого профиля.

Перечислим основные работы, которые выполняет УК:

  • подготовка инженерных систем дома к зиме и лету;
  •  поддержание в работоспособном состоянии внутридомовых трубопроводов и электросетей;
  •  обеспечение пожарной безопасности;
  •  установка приборов учёта (вода, электроснабжение, отопление);
  •  поддержание чистоты и уборка мусора в подъездах и во дворах;
  •  ремонт в подъездах;
  •  восстановление фасада дома;
  •  составление и доставка квитков оплаты коммунальных услуг;
  •  рассмотрение вопросов жильцов;
  •  другие работы по содержанию МКД.

Величина вознаграждения, которое получает управляющая компания, обсуждается во время собрания собственников жилья каждого многоквартирного дома.

Где представитель от УК согласовывает с жильцами предварительно подготовленную смету.

Если в собрании участвует менее половины жителей дома, то протокол такого собрания не будет иметь силы и согласовывать смету нужно с администрацией населённого пункта или района.

Порядок действий по созданию УК

Как открыть управляющую компанию:

  • создать юридическое лицо;
  • получить лицензию;
  • набрать компетентных сотрудников и подготовить офис для работы;
  • получить многоквартирный дом в управление;
  • составить и подписать договора на обслуживание с владельцами жилья.

Процедура получения лицензии

Для регистрации управляющей компании требуется оформить все предусмотренные законодательством документы, перечислим их.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

Прохождение процедуры получения лицензии, разрешающей ведение деятельности по содержанию МКД. Эти лицензии выдаёт государственный жилищный надзор (Госжилинспекция).

Какие условия нужно выполнить, чтобы получить лицензию, пошаговая инструкция:

  • организация имеет нежилое помещение или арендует его (договор аренды);
  • наличие оборудования и инструмента для проведения работ;
  • штат фирмы укомплектован квалифицированными работниками;
  • фирма соблюдает стандарты по хранению и раскрытию информации;
  • руководство имеет документы о повышении квалификации;
  • чтобы стать обладателем лицензии нужно пройти квалификационный экзамен ЖКХ.

Что ещё требуется для получения в управление МКД

Начальный капитал не менее двадцати тысяч рублей, который можно внести, в том числе имуществом собственника.

Наличие собственного юридического адреса, на который будут доставляться заявления жильцов и официальные бумаги от государственных органов.

Важно! Деятельность компаний, управляющих жилым фондом, жестко контролируется. Компания, получившая 2 административных наказания в течение года теряет лицензию. А размер штрафов достигает 200 тысяч рублей.

После завершения процедуры сбора и оформления всех нужных документов, сдаче экзаменов по ЖКХ, и выполнения всех требований процедура создания управляющей компании закончена. Теперь приступаем к обслуживанию многоквартирных домов.

Как стать обслуживающей организацией МКД

Есть два способа получить работу в сфере ЖКХ.

  1. Убедить проживающих в доме перейти в новую УК.
  2. Выиграть право содержания на торгах или на конкурсе.

Для реализации первого способа нужно провести собрание жильцов МКД, и на нём постараться убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом МКД.

Заручится поддержкой владельцев недвижимости задача не из лёгких, если учесть что на собрание обычно приходит меньше половина проживающих в доме. Для этого нужно проводить качественную рекламную компанию, с целью убедить хозяев квартир в выгоде смены управляющей компании.

За подделку протокола собрания предусмотрена уголовная ответственность, поэтому данный документ нужно оформлять особенно внимательно.

Второй способ управляющая компания участвует в тендере, объявленным администрацией, по отбору предприятия для управления многоквартирным домом, который проводится администрацией населённого пункта.

Конкурс проводится только для домов, где собственники не смогли самостоятельно выбрать УК. Сведения о конкурсах по выбору УК можно найти на сайте местной администрации.

Что нужно приложить к заявке на участие в конкурсе

Юридические лица представляют:

  • наименование;
  • форма юридического лица (ООО, ОАО, ЗАО);
  • адрес;
  • выписка из ЕГЮРЛ.
  • данные по накопительным и расчетным счетам;
  • документация, подтверждающая выполнение организацией условий тендера;
  • финансовые документы;
  •  данные о перечислении денежных средств подрядчикам при обслуживании МКД.

Что делать после получения дома в управление

Требуется организовать подписание договора каждого жильца с управляющей компанией, предварительно обговорив с хозяевами квартир цены и условия обслуживания дома на общем собрании.

Во время собрания ведётся протокол, который должен подписать каждый участник и более 50% собственников жилья этого дома. Уклонение жильцов от заключения договора обслуживания не освобождает их от оплаты.

Срок, на который заключается договор, составляет от 1 до 5 лет.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Перед принятием такого важного решения, как открытие управляющей компании в сфере ЖКХ, выполните разработку подробного плана с указанием требуемых расходов.

Рассмотрим пример такого плана:

  • цель, главный вопрос – каких показателей требуется достигнуть предприятию;
  • необходимые для старта затраты;
  • риски;
  • прогнозируемая прибыль.

Цели:

  • получение максимальной прибыли;
  • получение в управление максимально возможное количество домов;
  • настройка всех бизнес процессов внутри организации;
  • качественное обслуживание МКД.

Затраты

Вложения высокие, нужно не только нанять персонал, но и закупить оборудование и инструмент, снять офис, провести телефонную линию. Даже если инвестор намеревается создать небольшую УК, инвестиции в неё составят 5-10 миллионов рублей.

Риски:

  • низкая рентабельность;
  • износ внутридомовых коммуникаций и как следствие высокие расходы на ремонт;
  • недостаток квалифицированных специалистов (актуален для небольших населённых пунктов);
  • давление со стороны администрации и других надзорных органов;
  • риск отзыва лицензии.

Рентабельность управляющей компании

Согласно статистике рентабельность предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства составляет около 5 — 10%. Доходы УК формируются из оплаты услуг по содержанию жилья владельцами за минусом затрат на текущий ремонт.

Тарифы на квартплату установлены на основании расчётов и согласованы жильцами, либо администрацией при проведении конкурса, повысить эти тарифы очень сложно.

Управляющие компании могут увеличить рентабельность за счёт следующих действий:

  • повышать эффективность работы персонала (привлечение к работе лиц со стороны – «шабашников» и фрилансеров и постоянная загрузка для официально устроенных сотрудников);
  • организовать дополнительные услуги для жителей (проведение ремонта в квартирах, консьерж, охраняемая автостоянка, монтаж счётчиков на воду и т.д.);
  • одним из способов повышения рентабельности является применение технологий энергосбережения.

Увеличение количества обслуживаемых домов повышает доходность бизнеса, а сотрудники предприятия постоянно загружены. Как показывает практика – когда количество домов в управлении становится больше пяти, организация получает прибыль.

В заключении скажем: этот тип бизнеса низко рентабелен, а для возвращения вложенных на создание управляющей компании средств, при успешном управлении, потребуется не менее 5 лет. Несмотря на это существует большое количество образцов преуспевающих в сфере ЖКХ предприятий.

Источник: https://okommunalke.ru/voprosy/poshagovaya-instruktsiya-po-otkrytiyu-upravlyayushhej-kompanii

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.