+7(499)-938-48-12 Москва
+7(812)-425-63-82 Санкт-Петербург
8(800)-350-73-64 Горячая линия

Как арендовать помещение под магазин

Содержание

Аренда помещений под продуктовый магазин от собственника

Как арендовать помещение под магазин

Для того чтобы начать ведение собственного торгового бизнеса, нужно разрешить множество вопросов. И один из них – это аренда продуктового магазина. Можно и купить подходящее помещение, однако чаще всего их не приобретают, а именно берут в аренду.

Почему проще и лучше арендовать помещение

У аренды помещений есть свои плюсы, особенно для тех, кто только-только начинает раскручивать свой бизнес:

  1. Минимальные финансовые затраты как на содержание, так и на открытие своей торговой точки.
  2. Небольшой пакет обязательных документов.
  3. Местоположение магазина можно поменять в любой момент.
  4. Множество предложений по аренде на выбор.

На основании всех перечисленных плюсов можно сказать, что для малого бизнеса аренда помещений нужна и необходима, особенно на его начале.

Аренда торговой точки имеет определенные преимущества перед покупкой

Аренда площади в торговых центрах

Один из распространенных вариантов аренды – это взять помещение в торговом центре. Множество ТРК и ТРЦ располагаются в современных зданиях, и их посещает большое количество покупателей и потенциальных клиентов.

Если нужна аренда продуктового магазина в ТРК или ТРЦ, необходимо учесть следующие моменты:

  1. Аренда даже небольших площадей в торговых центрах и комплексах – удовольствие не из дешевых, поэтому не каждый арендатор сможет «потянуть» такую площадь. Поэтому, если бизнес только-только запускается, нужно подумать о других вариантах.
  2. Во время заключения сделки нужно будет принимать за обязательные правила те условия, которые предлагают как собственники помещения, так и собственники самого торгового центра. Касается это оформления площади, рабочего времени и другие особенности. Все эти и другие моменты будут прописаны в договоре.
  3. В большинстве ТРК и ТРЦ самые выгодные условия аренды предлагаются не одиночным продуктовым магазинам, а крупным сетям, популярным брендам и тем, кто настроен на долгосрочное сотрудничество.

Если же все условия полностью устраивают арендатора, то перед тем, как взять помещение в аренду, необходимо изучить как объект, так и документацию, а также полномочия контрагентов.

Аренда площади в магазинах

Очень часто можно увидеть в Москве объявления о площади под продуктовый магазин или частную торговлю в различных продовольственных и непродовольственных магазинах.

Плюс такого метода в том, что в свое пользование можно взять даже самую маленькую площадь, а это значит, что и стоимость будет небольшой.

И чаще всего сделка в таком случае предполагает намного больше свободы, нежели договор в ТРК или ТРК.

Аренда отдельного здания

В случае если будет аренда помещений под продуктовый магазин от собственника в отдельном здании, можно выделить следующие особенности:

  1. Если есть отдельная площадь и отдельное здание, то можно проявлять свою фантазию. То есть арендатор может сам заниматься оформлением магазина, время работы и иные моменты.
  2. Сохранность товара от воровства обеспечена, но и все расходы на то, чтобы поддерживать помещение в чистоте и нормально виде, будут ложиться на арендатора.
  3. Придется думать о вывеске, оформлении наружных витрин и уборке территории.

Поэтому перед тем как брать в аренду целое, пускай и небольшое, здание под продукты и продуктовый магазин, следует позаботиться о качестве и рекламе своего бизнеса.

Под магазин можно арендовать как самостоятельное строение, так и павильон в торговом центре

Приобретение права на аренду

Предложений на рынках очень много, причем приобрести площадь можно как лично у собственника, так и при уступке прав на аренду.

Если рассматривать этот момент, с точки зрения юридического процесса, то покупка аренды на основании договора – это переуступка прав по сделке. То есть просто один арендатор меняется на другого. А с момента подписания договора о переуступке бывший арендатор будет терять все права на помещение.

С одной стороны, такой вариант сдать в аренду продуктовый магазин – это отличная возможность получить помещение на взаимовыгодных условиях. Однако есть у такой сделки и минусы:

  • для того чтобы совершить подобную сделку, необходимо согласие арендатора;
  • арендатор автоматически соглашается с теми условиями, что были в заключенном ранее договоре;
  • есть большой риск столкнуться с плохим отношением предыдущего владельца по отношению к помещению, что чревато большими финансовыми тратами на придание помещению блеска и работоспособности.

Поэтому перед тем как взять права на аренду, следует изучить само помещение и условия договора.

Как правильно брать помещение или здание в аренду

Алгоритм действий такой:

  1. Выбрать подходящее помещение или здание. Смотреть нужно на цену и площадь, а также специфику собственной торговли. Будет плюсом свободный проход ко входу и наличие парковки.
  2. Изучить документацию и визуальное состояние помещения или магазина. Важно до заключения сделки узнать о торговой площади больше информации.
  3. Оформить договор. Его нужно внимательно прочитать, но лучше будет пригласить независимого юриста.
  4. Если договор предоставляется на год или больше, необходима регистрация.

Важный момент: при аренде помещения нужно помнить о том, что между арендой в центре и арендой в спальных районах есть большая разница.

В спальном районе торговля будет идти вечером и по выходным, ведь тогда у людей будет свободное от работы время. Поэтому и стоимость аренды меньше. В центре все наоборот, затраты окупаются быстрее, однако цена намного выше.

Обязательные документы при регистрации

Обычно договор заключается на небольшой срок, который в итоге продлевается. Если же срок договора больше года, то необходимо пройти процесс регистрации в Росреестре. Нужны такие документы:

  • акт-опись оборудования в помещении;
  • комплект, подтверждающий право собственности;
  • ИНН, налоговый учет и реквизиты;
  • копии паспортов;
  • кадастровая и техническая документация;
  • заявление о регистрации;
  • квитанция, подтверждающая оплату.

Все эти документы важно предъявить при регистрации торговой точки.

При аренде помещения под продуктовый магазин необходимо грамотно составить договор

О каких моментах стоит помнить при аренде помещений под продовольственный магазин

Перед тем как приобрести помещение и начать там торговую деятельность, необходимо отметить несколько нюансов:

  1. Характеристика и параметры выбранного объекта. Перед тем как взять помещение в аренду, необходимо оценить его состояние, наличие необходимых для нормальной работы коммуникаций, а также удобство местоположения. Важно определить проходимость, поток клиентов и доступ к помещению.
  2. Не менее важный момент – это юридическая составляющая. Следует выяснить, находится ли помещение в залоге или нет, на кого оно оформлено и есть ли за ним задолженность. Также важно проверить, есть ли право у человека, ведущего переговоры, права на заключение сделки.
  3. Еще один нюанс – это изучение договора. Чаще всего арендаторам предлагают заключить стандартный договор, однако правильно будет включить в этот документ все условия, выгодные для обеих сторон. К примеру, это вопросы субаренды, ремонта, права на улучшение, ответственность оплаты услуг и другие моменты. В договоре важно отметить условия расторжения этого договора, пролонгацию и особенности выкупа.

Учитывая все это, можно отметить, что любой человек, который решил открыть торговую точку, должен будет не только найти подходящее помещение, но и заняться оформлением всех необходимых документов. А для того чтобы бизнес был успешным, следует подходит к разбору и решению любого вопроса обдуманно, и с необходимыми знаниями.

Выбор типа площади и места ее расположения будет зависеть от начального капитала и видов продуктов, которые предстоит продавать. При этом важно правильно подбирать помещение для будущей торговли, продумать правила и особенности оформления, а также обеспечить доступ.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/arenda-pomeshhenij-pod-produktovyj-magazin-ot-sobstvennika.html

Как найти, арендовать (снять, взять в аренду) помещение под магазин

Как арендовать помещение под магазин

С необходимостью взять помещение в аренду сталкивается каждый начинающий предприниматель. Как и к любому деловому вопросу, к тому, как снять в аренду помещение нужно подойти серьезно.

Как выбрать торговое помещение и не прогадать, на что стоит обращать внимание при заключении договора и что выбрать: покупку права аренды помещений или просто аренду торгового помещения, и как арендовать помещение у города, читайте в нашем материале.

1. Аренда под торговую точку и рентабельность магазина
2. Как снять помещение в аренду
3. Покупка права аренды или аренда помещений
  3.1. Покупка права аренды
  3.2. Аренда помещения под магазин
4. Как арендовать помешение у города

Конечно, принимая решение, где взять в аренду помещение, нужно ориентироваться на многие факторы. Среди них и местоположение, и наличие конкурентов, и оживленность, и многие другое. Но, прежде всего, рассчитайте рентабельность магазина.

Аренда под торговую точку и рентабельность магазина

Чтобы понять, целесообразно ли снять определенное помещение, необходимо просчитать, через какое время вы сможете перестать терпеть убытки и начнете получать прибыль. Для этого нужно разработать подробный бизнес-план. Как составить бизнес-план, читайте в статье: «Как правильно составить бизнес план: разработка, структура бизнес плана».

В бизнес-плане подробно распишите основные ожидаемые расходы. Посчитайте реализованную наценку. Для этого вычислите процент реализованного торгового наложения и прогнозный товарооборот. Из полученной цифры вычтите все ваши затраты: на аренду, зарплату, услуги поставщиков и прочее.

В результате вы получаете чистую прибыль. Сделайте прогноз товарооборота на ближайшие два года и рассчитайте момент, когда вы начнете выходить на окупаемость.

Если по вашим подсчетам выходит, что срок выхода на точку безубыточности превышает два года, задумайтесь, насколько целесообразен такой вариант.

При выборе обращайте внимание на наличие серьезных конкурентов. Район с множеством торговых точек с одним и тем же ассортиментом может погубить ваш бизнес. С другой стороны, отсутствие конкуренции может также отрицательно сказаться на трафике.

Как снять помещение в аренду

Теперь пройдемся по самой процедуре аренды магазина.

Где поискать предложения об аренде магазина:

  • Через интернет на специализированных интернет сайтах.
  • В объявлениях СМИ.
  • Через агентства недвижимости.
  • В государственных и муниципальных органах.

На что стоит обращать внимание перед тем, как заключить договор аренды магазина:

  • Проверьте, имеет ли право арендодатель сдавать помещение. Проверьте, есть ли у него документы, подтверждающие право собственности помещения или доверенность на право распоряжаться им.
  • В договоре должна быть четко прописана арендная плата с НДС либо указан размер процента от дохода. Посмотрите, прописано ли в договоре право арендодателя о размере сумы арендной платы.
  • Посмотрите, прописаны ли в договоре дополнительные основания для досрочного расторжения договора.
  • Торговое помещение должно быть точно описано, к описанию должен прилагаться план.
  • В договоре должны быть указаны контакты с действующими номерами телефона.
  • После заключения договора составляется акт приемки помещения с описью всех недостатков.
  • Если помещение находится в собственности у государства, проверьте наличие льгот.

О том, как выбрать торговое помещение, читайте в материале: «Размещение магазинов. Как правильно выбрать место для магазина».

Покупка права аренды

Покупка права аренды магазина имеет большое преимущество.

По сути, вы покупаете уже готовую торговую площадку с фирменным наименованием,  устоявшейся целевой аудиторией, у вас есть финансовые показатели за последние года, и вы можете проанализировать уровень прибыли исходя из реальных данных, а не на основании собственного прогноза. Вам нужно лишь получить эти данные у бывшего владельца.

С другой стороны уже готовый магазин реализует определенный ассортимент товара и все попытки расширить его или изменить могут вызвать трудности во взаимоотношениях с поставщиками.

Выясните причину, по которой владелец принял решение продать магазин. Многие указывают в качестве причины переезд в другой город или то, что бизнес изначально создавался для продажи.

Чтобы проверить так это или нет, нужно обратиться к цифрам. В любом случае, после покупки права аренды помещения, нужно выделить отдельную статью расходов для раскрутки магазина.

Если даже у магазина дела идут неплохо, это позволит увеличить прибыль и сократить риски.

Еще одно преимущество в покупке права аренды магазина – полное освобождение от необходимости в переоборудовании помещения, проведении коммуникаций и в ремонте. С другой стороны, чем больше сил вложил в помещение прежний хозяин, тем выше будет его стоимость права уступки аренды.

Аренда помещения под магазин

Если вы решили взять торговое помещение в аренду, примите во внимание, что потребуются значительные средства на его ремонт и переоборудование. Кроме того, необходимо будет получить разрешение у пожарной службы и Роспотребнадзора. Плюс в том, что вы сами решаете, что и как нужно переделывать, если изменения не противоречат условиям договора.

Чтобы обеспечить своей торговой точке трафик, выбирайте местоположение неподалеку от транспортных развязок, остановок, различных учреждениях – то есть в местах, где большое скопление людей.

Чтобы потянуть аренду помещения, выбирайте для начала небольшие торговые площади – то есть, ровно столько, сколько необходимо для размещения складских помещений, торгового ассортимента и персонала. Лишние метры снижают рентабельность магазина и ведут к убыткам.

Внимательно изучите целевую аудиторию того района, где вы запланировали взять помещение в аренду. Это позволит вам выяснить, какой именно товар востребован в этом районе.

В качестве минуса можно отметить, что оборот магазина вам придется прогнозировать. При прогнозировании максимально учитывайте все риски, это поможет вам найти решение для их исключения.

Источник: https://www.business.ru/article/272-arenda-pomeshcheniya-pod-magazin

Как снять помещение под магазин, или опыт аренды торговых площадей

Как арендовать помещение под магазин

Давно хотел написать статью о том, как снять помещение под магазин. Когда у меня была небольшая розничная сеть (6 магазинов), то я как раз снимал торговые площади в аренду. Расскажу о нюансах, которые прочувствовал на себе за пять лет аренды. Уверен — вам будет интересно, если вы только собираетесь арендовать помещение под непродовольственный магазин.

1. Отдельно стоящие помещения

Как правило, характеризуются низкой проходимостью и, соответственно, низкой арендной платой. Если вы не открываете франшизу известной марки, то придется довольно долго нарабатывать клиентов. Поэтому быстрых результатов здесь не будет. Про франчайзинг, кстати, у нас есть отдельная статья «Что важно учесть, если вы собрались купить франшизу». Советую почитать.

На мой взгляд, отдельно стоящие площади подходят только для продуктовых магазинов шаговой доступности, специализированных магазинов (инструменты, сантехника и пр.), салонов красоты, кафе, платных детских садов и т.д. Для обычных промтоварных магазинов эти площади «мертвые». Слишком уж тяжело им конкурировать с торговыми центрами.

Возможно, еще один плюс, помимо арендной платы, это — более лояльный арендодатель, т.к. потеря надежного арендатора для него существенна. Хотя арендодатели бывают разные, но об этом чуть позже…

2. Помещения в торговых центрах

Тут стоимость за квадратный метр существенно дороже, но и проходимость выше. Выручка здесь идет с первого дня. Но есть и минусы, конечно. Куда же без них?

Источник: http://mrcoach.ru/beginner/kak-snyat-pomeshhenie-pod-magazin-ili-opyt-arendy-torgovyx-ploshhadej/

Аренда помещений под магазин в 2019 – от собственника, сколько стоит, снять

Как арендовать помещение под магазин

При выборе помещений для осуществления торговой деятельности необходимо учесть ряд специфических нюансов, которые помогут не только успешно вести работу, но и снизить всевозможные издержки.

Отметим, что существует несколько типов торговых площадей. Как правильно выбрать тип помещений, как их снять и заключить договор с арендодателем – обо всем этом и не только поговорим далее.

От того, насколько правильно будет выбрано помещение для ведения предпринимательской деятельности, будет зависеть конечная прибыль.

Ведь чем больше проходимость в выбранном месте, чем светлее, просторнее и шире здание, тем больше будет покупателей, а значит – и выручки. Уютный, хорошо оборудованный магазин будет сам притягивать посетителей, как магнит.

То же самое касается и офисов промышленных, сбытовых и поставляющих компаний. У каждой крупной и авторитетной фирмы, так или иначе взаимодействующей с контрагентами, должен быть собственный офис для работы и приема клиентов.

И даже если реализация товара происходит через интернет-магазин, нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также для решения спорных моментов с покупателями.

Понятно, что помещение можно купить и стать полноправным собственником не только бизнеса, но и коммерческой недвижимости.

Однако у аренды есть неоспоримые плюсы перед собственностью:

  • относительно невысокие материальные издержки;
  • более простая процедура оформления документов (по сравнению с куплей-продажей);
  • возможность в любое время переехать в другое здание и/или сменить арендодателя;
  • огромный выбор сдаваемых в аренду объектов, особенно в крупных городах.

Варианты аренды коммерческих помещений

Выделяется 3 способа аренды коммерческой недвижимости:

Вид арендыОсновные особенности
Аренда отдельно стоящего сооруженияВ представленном случае арендатору необходимо узнать – сдается ли совместно со зданием и земельный участок, на котором оно расположено, либо сдается только помещение. Если сдается здание вместе с участком, арендатор имеет право благоустроить прилегающую территорию по собственному усмотрению – например, организовать автопарковку, детскую площадку или просто облагородить местность
Аренда пристроенных или встроенных помещенийЭто самый популярный вид аренды. Обычно это нежилые помещения, расположенные на первых или цокольных этажах многоквартирных домов, реконструированные помещения магазинов, квартиры с выходом на улицу. Здесь важно, чтобы арендодатель имел все разрешения на перепланировки от органа местной администрации
Аренда торговой площади в специализированном торговом комплексеНаиболее приемлемый вариант для бизнесменов, сетевых торговых сетей, небольших магазинов, бутиков. Такая аренда освобождает предпринимателя от множества хлопот, таких как проведение инженерных коммуникаций, охрана магазина и решения других дорогостоящих вопросов

Как снять

Чтобы успешно снять недвижимость для коммерческих целей, рекомендуем придерживаться следующей пошаговой инструкции.

Шаг 1. Определение целей аренды

Необходимо четко определиться – для какой цели будет использоваться нежилое помещение. Если это будет магазин, значит, он должен располагаться в людном месте (желательно, в составе крупных торговых центров), на 1-м или 2-м этаже.

Площадь помещений следует выбирать, исходя из потребностей — для сетевых магазинов желательно брать в аренду большие и просторные торговые помещения.

От целей аренды будут зависеть и критерии выбора помещения – нужен ли интернет, телефон, основные инженерные коммуникации, или вполне можно обойтись и без них.

Шаг 2. Поиск предложений

Зачастую объявления о сдаче в аренду можно найти в местных СМИ – газеты, журналы, телевидение или радио. Также следует просмотреть и интернет – на досках объявлений полно заманчивых предложений.

Еще одним вариантом поиска арендодателя является обращение в профессиональное агентство недвижимости. Многие риэлторские агентства выступают как посредники между арендодателем и арендатором, делая процесс поиска более удобным.

Шаг 3. Выбор понравившегося объекта и осмотр

Если объявление об аренде заинтересовало, можно назначать встречу с потенциальным арендодателем. При осмотре необходимо в первую очередь убедиться о наличии права сдавать помещение в аренду.

Пусть арендодатель покажет документы – разрешение на перепланировку, свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП, кадастровый паспорт, технические условия проведения и функционирования основных коммуникаций, договоры с ресурсоснабжающими фирмами и др.

Лучше сразу прояснить как можно больше деталей, чем потом исправлять ошибки. “Подводные камни” могут ожидать арендатора практически везде. Ведь уже после заключения арендного договора что-либо доказать будет сложнее.

Шаг 4. Заключение арендного договора

Если по результатам проверки документов не было выявлено серьезных нарушений, можно переходить к заключительному этапу – заключению договора аренды.

Многие предприниматели, поставившие бизнес по сдаче коммерческой недвижимости “на поток”, предпочитают стандартную форму договора. Если арендодатель дает свой бланк, перед подписанием необходимо внимательно изучить все существенные условия.

Следует попросить прояснить непонятные моменты. Если что-то не устраивает, можно договориться с арендодателем об изменении условий договора и/или упразднении некоторых положений.

Шаг 5. Соблюдение законодательных норм при заключении договора аренды

При заключении арендного контракта необходимо учесть некоторые законодательные нормы:

 на основании ч. 1 ст. 609 ГК РФ арендное соглашение должно заключаться в письменном виде, если хотя бы одной из сторон является юрлицо, или же, если срок аренды более 12 мес.
 в силу ч. 2 ст. 651 ГК РФ арендное соглашение, заключенное на срок более 1 года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации
 согласно ч. 1 ст. 654 ГК РФ в договоре должно присутствовать условие о размере арендных платежей – если такое условие отсутствует, договор признается как недействительный

Какие нужны документы

Основной документ, который регулирует правоотношения сторон – это договор аренды.

Договор составляется в свободной форме на бланке, предоставленной одной из сторон. В случае несогласия одной стороны с условиями договора, контрагенты вправе проводить переговоры до тех пор, пока не будет достигнуто согласие по всем существенным условиям.

От арендатора потребуется минимальный пакет документов – зачастую, это паспорт, свидетельство ИНН, СНИЛС, или, для юридического лица, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ.

А вот арендодатель обязан предоставить весь комплект подтверждающих право собственности документов. Если сдаваемое помещение было ранее куплено, нужен договор купли-продажи с предыдущим собственником.

Основные правоустанавливающие документы арендодателя – это выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности.

Если стороны заключают договор аренды на срок более 1 года, потребуется зарегистрировать аренду в Росреестре. В силу ч. 1 ст. 51 ФЗ № 218, госрегистрация аренды недвижимости осуществляется посредством регистрации договора аренды. Заявление на госрегистрацию может подать любая из сторон процесса – как арендатор, так и арендодатель.

Срок

В силу ч. 1 ст. 610 ГК РФ, арендный контракт заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Если конкретные сроки в документе не указаны, считается, что аренда – бессрочная.

Если контракт заключен на неопределенный срок, любая из сторон вправе отказаться от исполнения обязательств по договору, уведомив контрагента за 3 месяца (аб. 2 ч. 2 ст. 610 ГК РФ).

Сколько стоит

Стоимость аренды напрямую зависит от:

 региона и населенного пункта в Москве и других крупных городах цена за 1 кв. м. площади значительно выше, чем в других субъектах
 от типа нежилого помещения аренда офисов зачастую дешевле, чем магазинов или производственных площадей
 от этажа  магазины, расположенные на 1-м или 2-м этаже, будут стоить дороже
 от месторасположения чем ближе к центру города сдаваемая площадь и чем больше людская проходимость, тем дороже 1 кв. м.
 от иных факторов наличие коммуникаций технического и инженерного назначения, внутренняя отделка, удобства и др.

Аренда помещений под продуктовый магазин от собственника

Помещения под продуктовый магазин могут сдаваться как частными лицами, имеющими квартиры на первых этажах многоквартирных домов, так и юридическими лицами, занимающимися профессиональной деятельностью по сдаче в аренду промышленных и торговых помещений.

Чтобы сдать квартиру в аренду под продуктовый магазин, собственнику потребуется перевести помещение из разряда жилого в нежилое. Порядок смены статуса регулируется Главой 3 ЖК РФ.

В частности, ч. 3 ст. 22 ЖК РФ допускает перевод квартиры из жилой и нежилую только, если:

  • она находится на первом этаже многоквартирного дома;
  • или не на первом этаже, но все остальные квартиры, расположенные ниже нее, признаны как нежилые.

Кроме этого, нельзя перевести квартиру в нежилую, если нет отдельного входа (то есть покупателям придется входить через общую дверь для жильцов МКД).

Итак, аренда коммерческой недвижимости – не самая сложная процедура. Достаточно просмотреть объявления в местных СМИ, чтобы найти арендодателя.

После этого заключить договор аренды, не забыв внимательно изучить условия. Под продуктовый магазин можно арендовать и квартиру, находящуюся на 1-м этаже и признанную нежилой.

Образец акта приема передачи нежилого помещения в аренду можно найти здесь.

Аренда помещений под продуктовый магазин от собственника рассматривается на этой странице.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/arenda-pomeshhenij-pod-magazin/

Как выбрать и арендовать торговую площадь без риэлтора. Памятка для бизнесмена

Как арендовать помещение под магазин

Для начинающих свой малый бизнес в сфере продаже физических товаров (как правило, это продукты питания или одежда — ниши с низким порогом входа) всегда был актуален вопрос поиска торговых площадей. Но коммерческая недвижимость для неподготовленного человека — это темный лес. Ставки и так высокие, а тут еще реэлтору платить сумасшедшую комиссию за поиск помещения.

Эта статья поможет вам не переплачивать. Сэкономленные на риелторах деньги лучше вложите в ассортимент.

Особенностями самостоятельного поиска торговой площади с журналом Reconomica поделилась бизнес-вумен, прошедшая через эту проблему. Ее личный опыт и советы будут полезны всем начинающим предпринимателям.

Учитесь на чужих ошибках, это гораздо дешевле! Кстати, речь в примере пойдет про торговую площадь, но все описанные методики применимы и при аренде офиса.

Почему о площадях в торговых центрах можно сразу забыть

Салют! Меня зовут Светлана, я торгую джинсами. Начинала на рынке, сейчас взяла в аренду магазин. Арендовать торговую площадь оказалось делом непростым.

Искала место два месяца, нарывалась на неадекватных собственников и наглых риэлторов. Хочу поделиться опытом поиска, выбора места и заключения договора аренды самостоятельно.

Я сэкономила 50% от месячной аренды — это средняя цена по городу — которые благополучно вложила в вывеску, перепланировку и косметический ремонт.

Для справки, раскрученные торговые центры мелкий бизнес не пускают в аренду. Им подавай бренды. Ставка аренды в них от 2000 до 7000 рублей в месяц за метр.

Поэтому я стала искать магазин типа стрит-ритейл. С отдельным входом с улицы. Ставки аренды маленьких магазинов от 1200 до 1700 рублей за метр в месяц.

Сначала я искала дешевое помещение в хорошем месте. Выдвигала требования, которые несовместимы.

Измучившись с сайтами и осточертев агентам по недвижимости, я поняла истину рынка: помещения бывают или недорогие, или в отличном месте. Я твердо усвоила формулу: чем выше трафик пешеходов, тем дороже аренда. Если объект в хорошем месте и по низкой цене, ищи подвох.

Как правильно искать торговую площадь. Чек-лист для бизнесмена

Я потратила много своего и чужого времени, пока не поняла, ЧТО надо выяснять до просмотра магазина, и как вести себя на встрече.
Когда до меня дошло, о чем нужно спрашивать при первом звонке, я составила список, которым поделюсь.

Для торговли повседневными товарами лучше всего подойдет стрит-ретейл на первой линии

Подбор помешения. Разбираем проблему по пунктам

  1. Кто музыку заказывает, а кто деньги платит. Кто оплачивает риэлторскую работу? Вас устроит, если звонок будет стоить половину месячной аренды?
  2. Географическое положение: нахождение на “первой линии”, район, пешеходный и автотрафик (если ваш покупатель на колесах). Про «первую линию» надо спрашивать.

    Высокая ставка в объявлении – не показатель. Нарвалась на помещение по высокой ставке во дворе жилых домов. Кому там джинсы продавать? Бабушкам у подъезда? Японцы, чтобы оценить перспективу торговой точки, изучают мусорные баки в районе, в котором планируют открывать магазины. Так выясняют,что покупают жители. Я в баках не копалась.

    Но магазин выбрала на «первой линии» и возле Университета.

  3. Соседей не купишь.
    Серьезное внимание надо уделить соседям. Если есть «точки притяжения» покупателей, плюсик помещению. Если рядом аптека, почта, продуктовый, остановка, то пешеходный трафик будет отличный.

  4. Далеко не всегда конкуренты портят жизнь, иногда они раскручивают точку. Рядом с моим магазином раньше был большой брендовый магазин джинсовой одежды. Он переехал в ТЦ, а покупатели помнят, что на углу Ленина и Гагарина можно купить джинсы. Сначала меня насторожил переезд этого магазина, вдруг место не то? Я набралась наглости и позвонила им.

    Объяснила свою ситуацию, и мне ответили, что переезд связан с решением руководства в Москве перевезти все магазины сети в ТЦ, и что торговали они в старом помещении неплохо.

  5. Уточняйте по телефону то, что написано в объявлении. Человеческий фактор никто не отменял. Спрашивайте про метры, этаж, вывеску, вход.

    Например: трафик хороший, вход отдельный, вывеска, а помещение на втором этаже. Пришлось отказаться, ведь я торгую и детскими джинсами. К нам в магазин на и колясочках приезжают.

  6. Обратите внимание на геометрию торгового зала. Часто встречается нестандартная планировка. Это не повод для отказа от хорошей точки.

    Я выбрала помещение, в котором торговый зал не был виден при входе. Запросила технический план, стенка оказалась из гипса, заручилась согласием собственника и снесла стену. Местоположение меня устраивало, поэтому я сделала перепланировку.

  7. Встречала несколько торговых залов в одном магазине. Тогда встает вопрос «живой» охраны, это увеличивает фонд зарплаты.

    Если вы арендуете часть помещения, то уточните режим работы остальных арендаторов.

  8. При первом звонке уточните ставку. Входят ли в ставку коммунальные платежи? Кто охраняет, кто убирается, сколько это стоит и кто за это платит?
  9. Выясните все про состояние помещения.

    Готовы вкладывать деньги в чужую собственность? На каких условиях?

  10. Права.Какими правами на магазин обладает арендодатель? Если собственность — спите спокойно, если налоги уплачены;

    если аренда, а магазин сдают в субаренду, то имейте в виду, если оканчивается основной договор, то за ним и субаренда. Плюс потребуется согласие собственника на субаренду и пр.

  11. Ипотека – друг человека?
    Обременения? Они несколько усложняют оформление договора , поскольку потребуется согласие того, в чью пользу обременение наложено.
  12. Расставьте приоритеты. Если предложений на рынке аренды мало, то просто определите, что имеет бОльшую значимость для вашего успеха. Интернет в помощь!

Переговоры. У вас товар, у нас купец

Я и предположить не могла, что надо было подготовиться к встрече с собственником. Надо было подумать, как похвалить себя, посчитать, насколько увеличился оборот точки на рынке за последний год. Мои сбивчивые ответы арендодатель воспринял как ложь и внес меня в лист ожидания. Мягко послал… искать другое помещение.

К переговорам готовятся, это я поняла после того, как мне прислали проект договора, в котором у меня-арендатора не было прав, а были только обязанности! Хорошо бы узнать, кто до вас арендовал и почему съехал.

Как правильно вести переговоры с собственником помещения

Надо проговорить все условия. Вдруг они изменились?

Итак, опять же, я составла себе чек-лист к следующим переговорам:

  1. Адрес. У собственника может быть много магазинов, надо напомнить, про какую точку идет речь.
  2. Этаж.
  3. Площадь общая и площадь торговая, особенно если у вас ЕНВД.
  4. Ставка. Что понимать под коммунальными и эксплуатационными расходами? Что включено в аренду, что платить отдельно?
  5. Торг. Если нужны арендные каникулы, например, на ремонт, просите! По своему магазину я сторговала не арендные каникулы, а снижение ставки на полгода.
  6. Повышение аренды: когда и на сколько?
  7. Сроки въезда и выезда.
  8. Режим работы магазина.
  9. Уступки. На меня пробовала навесить сотрудница арендодателя согласование перепланировки, которую сделал мой предшественник, ладно, собственник порядочный. Но может попасться и непорядочный. Такое условие было прописано в договоре. Стоит сверить план помещения с реальным состоянием, или исключить обязанность согласовывать перепланировку.
  10. Кто, что и когда ремонтирует. 
  11. Срок договора и условия расторжения.Дорогие арендаторы, отстаивайте свои требования в договоре, обосновывайте их. Если арендодатель вменяемый, он согласится, ели нет, то зачем вам будущие проблемы?

    Настаивайте на письменных соглашениях, тем более, если они в ваших интересах.

Доверяй, да проверяй! Как проводится проверка документов

Следующий этап — проверка информации, которую вам предоставил собственик помещения. А может он и не собсвтенник вовсе, может, реальный собственник в лесу отдыхает уже полгода?

Заходите на сайт Росреестра и заказываете Выписку из реестра прав по помещению. Чтобы выписка была именно на ваше помещение, нужно указать кадастровый номер в запросе или точные номера помещений из Свидетельства о госрегистрации права собственности. Оплатить ее можно через интернет, получить можно на электронную почту или письмом.

При заключении договора ознакомьтесь с документами, подтверждающими право подписи договора аренды. Если собственник (арендодатель) ИП, то он расписывается сам за себя или выдает для этого нотариально удостоверенную доверенность.

Если арендодатель — юридическое лицо, то полномочия директора должны быть подтверждены уставом и приказом.

В моем случае, директор ООО, собственника помещения, был в отъезде, договор подписал его зам, у него была нотариальная доверенность от компании на ведение дел.

Если договор заключается на срок до года, то госрегистрации он не подлежит. Поэтому большинство договоров заключаются по стандарту на 11 месяцев.

С одной стороны, это как будто влияет на стабильность аренды, но если подумать, то любая из сторон может разорвать отношения, как арендодатель, так и арендатор. Если ваша деятельность не требует лицензирования, то договор регистрировать не надо. Зачем лишние хлопоты и затраты?

Зачем нужны риелторы, если можно сделать все самому?

Некоторые предприниматели нанимают риэлторов на поиск площадей в аренду, а для оформления сделки приглашают юристов. Да, это ускоряет процесс и снижает риски. Роберт Кийосаки называет риэлторов «мои глаза и уши на рынке».

Но если есть небольшие знания в гражданском праве, опыт арендных отношений, или хотя бы моя памятка, то вполне можно справиться самостоятельно.

Я считаю дикостью, если арендатор, сам позвонивший и самостоятельно отстаивавший свои интересы в договоре аренды, еще и риэлтору платит. Ведь риэлтор, который подал объявление, представляет интересы собственника.

Другое дело, когда вам риэлтор помещение сам ищет, ездит с вами смотреть и в договоре отстаивает ваши хотелки. Тогда нужно заплатить.

Источник: https://reconomica.ru/%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D0%B3%D0%B8/%D0%B1%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B5%D1%81/%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0-%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B9-%D0%BF%D0%BB%D0%BE%D1%89%D0%B0%D0%B4%D0%B8-%D0%B1%D0%B5%D0%B7-%D1%80%D0%B8%D0%B5%D0%BB%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B0/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.